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sexta-feira, 18 de julho de 2014

Lançamentos de imóveis no Rio crescem na contramão do país

Enquanto as construtoras do país estão se concentrando nas vendas, os lançamentos no Rio ainda tem mostrado bastante fôlego


Rio de Janeiro - As construtoras e incorporadoras do país estão colocando o pé no freio nos lançamentos para se concentrarem em vendas de estoques, mas o Rio de Janeiro, umas das principais praças imobiliárias do país, o mercado ainda tem mostrado fôlego.
Os lançamentos de novos imóveis na capital fluminense subiram 15 por cento de janeiro a maio deste ano ante o mesmo período de 2013, com as construtoras e incorporadoras se voltando para as zonas oeste, norte e centro da cidade, segundo dados da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ).
Enquanto isso, os novos empreendimentos na cidade de São Paulo, caíram 14 por cento, segundo o sindicato paulista da habitação.
"De janeiro a maio, os lançamentos (residenciais) tiveram crescimento de 14 por cento no Rio de Janeiro.
Em junho, vai ser igual ou menor do que no ano passado", afirmou o presidente da Ademi, João Paulo Rio Tinto de Matos.
A melhora na segurança e obras de infraestrutura e de mobilidade urbana visando especialmente as Olímpíadas de 2016, além de projetos de óleo e gás que atraem mais moradores para a cidade, são fatores que têm contribuído para os novos lançamentos no Rio, cujo preço do metro quadrado tem avançado menos.
Enquanto a oferta de terrenos na zona sul da cidade míngua, a zona oeste, que se estende dos bairros Barra da Tijuca ao Recreio dos Bandeirantes, é a área com mais espaços disponíveis e onde estão localizados grandes condomínios residenciais e bairros planejados.
Tanto é que os lançamentos de imóveis residenciais na região cresceram 72 por cento nos cinco primeiros meses do ano, segundo a Ademi.
"A zona oeste é onde está a disponibilidade de terrenos. Conforme a cidade vai expandindo, a tendência é que esta área venha sendo ocupada", disse à Reuters Luiz Carlos Siciliano, diretor executivo da Gafisa para o Rio de Janeiro.
Em agosto, a companhia deve lançar na região um empreendimento no bairro de Jacarepaguá.
Já a zona norte, que durante muitos anos ficou sem lançamentos, voltou a atrair a atenção das empresas com a chegada das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs) em favelas e o aumento da segurança na região.
"Existe um movimento de revitalização da zona norte, com lançamentos acontecendo com bastante sucesso e bastante velocidade de vendas", disse o diretor de incorporação da Dominus Engenharia, Marcelo Oliveira.
"Há um aquecimento de demanda por unidades residenciais. Muitas regiões da zona norte têm carência de lançamentos", acrescentou.
A prefeitura carioca também tenta revitalizar a zona portuária, na região central da cidade, em um projeto chamado Porto Maravilha, ainda concentrado em empreendimentos comerciais, enquanto os imóveis residenciais na área não deslancham.
"Se analisarmos a região do Porto (...) a gente acredita bastante no residencial, mas talvez o momento dos empreendimentos residenciais venha um pouco após o início das atividades dos comerciais", disse o diretor da Tishman Speyer no Brasil, Daniel Cherman.
Por enquanto as companhias ainda avaliam a construção de residências na região portuária.
"Estamos examinando um terreno na região do Gasômetro para uso misto (corporativo e residencial)", disse o vice-presidente da RJZ Cyrela, unidade da Cyrela Brazil Realty, Rogério Zylbersztajn.
Ele se refereiu à área da União comprada pela prefeitura e que está sendo vendida para construtoras para se transformar em um novo bairro no porto.
Preços Desaceleram, Mas  Não Por Muito Tempo
A expansão dos lançamentos em novas regiões do Rio de Janeiro ocorre ao mesmo tempo em que o preço do metro quadrado na cidade, o mais caro do Brasil, cresce em um ritmo menor.
O preço médio do metro quadrado, que chegou a subir 3,44 por cento em novembro de 2011 na comparação mensal, subiu apenas 0,37 por cento em junho ante maio, na menor variação mensal desde março de 2008.
A desaceleração na capital fluminense também é percebida na variação acumulada em 12 meses, já que em junho foi registrado o menor aumento nesta comparação desde o início da série histórica --uma alta de 12,5 por cento--, segundo o índice FipeZap Ampliado, que faz o levantamento de preços de imóveis novos e usados em 16 cidades brasileiras.
"A desaceleração acontece em grande parte devido ao esfriamento natural da economia e o crescimento da inflação... Também não temos investidores de curto e médio prazo agindo no mercado imobiliário, com intuito de fazer especulação", disse o coordenador do Índice FipeZap, Eduardo Zylberstajn.
Segundo ele, parte da desaceleração pode ser atribuída à Copa, que afetou a comercialização no primeiro semestre, mas com o fim do evento, os preços devem voltar a se animar nos próximos meses.
Apesar da expansão mais lenta nos preços, o Rio de Janeiro segue tendo o metro quadrado mais caro do Brasil, de 10.648 reais em junho, ante 9.285 um ano antes, segundo o índice FipeZap.
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segunda-feira, 14 de julho de 2014

6 lições que mostram que imóveis estão caros mesmo sem bolha

Gráficos de estudo da Poli-USP mostra como custos de construção encareceram imóveis em relação à renda da população, mesmo sem formar de fato uma bolha

Bolha de sabão

Bolha: professor crê em estabilidade e retração moderada de preços, não em estouro de bolha

A última carta do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP) ao mercado analisa a possibilidade de haver bolha imobiliária no mercado residencial brasileiro e de podermos comparar a atual situação do nosso mercado imobiliário ao que ocorreu nos Estados Unidos em 2007 e 2008.
A conclusão dos estudos, assinados pelo professor João da Rocha Lima, coordenador do núcleo, não é nada animadora para quem sonha com a casa própria, mas acredita que este seja um sonho distante.
Por um lado, tudo indica que não há bolha, mas sim uma alta expressiva dos custos de construção; mas, no geral, a alta dos preços acompanhou esta inflação.
Por outro lado, houve uma forte perda de poder de compra da população brasileira, uma vez que o aumento na sua renda no período analisado – de 2005 a 2013 – ficou muito abaixo do aumento de preços dos imóveis residenciais.
Como a renda da população pode não acompanhar a alta de preços, o professor João da Rocha Lima acredita que os preços agora ficarão estáveis, podendo até recuar, modestamente, nos próximos anos. Mas sem um “grande estouro de bolha” em vista.
Entenda melhor as conclusões dos estudos da Poli-USP a partir das seis lições a seguir, extraídas da carta do NRE-Poli, intitulada “Lições sobre Bolhas”. O estudo completo está disponível no site do núcleo e ao final desta reportagem:
1 O que aconteceu nos Estados Unidos não serve de parâmetro para analisar a situação brasileira:
A concessão de crédito imobiliário nos Estados Unidos criou uma demanda artificial, ao possibilitar a famílias a possibilidade de financiar imóveis residenciais sem de fato ter renda para tal.
A especulação só veio depois que essas famílias foram habilitadas a comprar acima de sua capacidade de pagamento.
“No mercado brasileiro, as pessoas precisam pagar, no mínimo, entre 20% e 40% do valor do imóvel para obter um financiamento. Então não dá para ter altas de preços exóticas. Se o comprador aqui não tem dinheiro para pagar, não adianta o vendedor aumentar o preço”, explica Rocha Lima.
“Já nos Estados Unidos era mais fácil aumentar o preço acima da capacidade de pagamento das pessoas, pois o financiamento podia ser de 99%, até de 100% do preço do imóvel”, completa.
Assim, à medida que as famílias americanas com menos capacidade de pagamento foram ficando inadimplentes e devolvendo os imóveis, foram também se tornando inadimplentes os especuladores que obtiveram crédito acima da sua própria capacidade de pagamento.
Na ponta da concessão de crédito, os investidores que terminaram com a batata quente dos créditos nas mãos levaram o calote. A crise de confiança e a restrição ao crédito que se seguiram levaram os preços dos imóveis a caírem abaixo do patamar que torna o investimento na construção de imóveis residenciais atrativo.
2 Para analisar o mercado imobiliário é preciso descontar a inflação dos custos de construção:
A formação do preço leva em conta os custos de produção projetados e as margens de lucro que se quer obter. Em países com inflação elevada, como o Brasil, de nada adianta analisar apenas a evolução nominal dos preços (que embute a inflação).
Para verificar se a alta dos preços é de fato excessiva, é preciso descontar a inflação. Isso porque, o que se convenciona chamar de “preço justo” é aquele preço que cobre os custos de produção e possibilita uma margem de lucro ao produtor que compense o risco de ele investir naquele mercado.
Assim, o que é importante analisar é: qual foi a alta de preços descontando-se a elevação dos custos de construção – que no Brasil, segundo o estudo da Poli, foi muito superior à inflação oficial, medida pelo IPCA – e considerando-se uma margem de lucro que compense o fato de que a taxa de juros básica da economia, que baliza as aplicações mais conservadoras, é alta?
“Se houver muito menos gente para comprar imóveis, os empreendedores tentarão fazer ofertas de preços mais contidos. Mas suas margens já são pequenas, não dá para fazer grandes descontos. Nesse mercado imobiliário, quando há uma oferta maior que a demanda, a queda de preços tende a ser moderada, não enorme”, diz João da Rocha Lima.
3 Imóvel não é tomate:
A flexibilidade para aumentar os preços dos imóveis acima do “preço justo” também não é ilimitada. Pelo menos não onde não é possível financiar quase a totalidade do imóvel.
Imóveis não são como tomates, pãezinhos, leite ou mesmo combustível, que ao sofrerem uma alta de preços significativa, são acomodados pela população no seu orçamento pessoal de algum jeito. Bens de consumo e serviços de baixo valor têm maior flexibilidade para grandes altas.
Casas e apartamentos, por sua vez, são bens de alto valor, a maior compra da vida da maioria das pessoas, e comprometem uma parte muito significativa do orçamento.
Além disso, não é todo dia, nem toda semana, que as pessoas compram imóvel para morar, e sempre é possível recorrer ao aluguel.
“Se o empreendedor verificar que há mais demanda que oferta, ele pode querer praticar um preço acima do justo e cobrar bem mais. Mas ele vai esbarrar na capacidade de pagamento das pessoas”, diz o professor.
4 Bolhas imobiliárias são fenômenos localizados, não generalizados:
Ao descontar a inflação da curva de preços dos imóveis residenciais em diversas cidades americanas, no período de janeiro de 2002 a dezembro de 2013, o professor João da Rocha Lima mostrou que apenas algumas cidades viram o fenômeno de bolha, e outras não.
Contudo, essas outras, que não tiveram de fato uma oferta de preços agressivamente acima de seu “preço justo” também viram uma retração significativa de preços após o estouro da bolha nas cidades onde de fato esse aumento ocorreu.
O gráfico a seguir mostra a oposição de cidades como Miami, onde houve bolha de fato, e Detroit, onde os preços, apesar de não terem crescido significativamente, desabaram após o estouro da bolha.
NRE Poli-USP
Gráfico NRE Poli-USP















O gráfico leva em conta o Índice Case-Shiller, que acompanha os preços dos imóveis residenciais nos EUA, e a inflação pelo CPI, índice de preços ao consumidor americano.
Segundo o texto da carta do NRE-Poli: “Na curva de descida, a adrenalina (aqui medo, contra a euforia na subida), que impõe a visão de que existe bolha no real estate, resultando a ideia de que todos os preços são inadequados e seu valor deve cair, provoca um rescaldo até mesmo nas cidades que não sofreram impacto na curva de subida”.
De acordo com Rocha Lima, o mesmo raciocínio se aplica ao Brasil. “Poderia acontecer uma bolha em um bairro, ou mesmo em uma avenida de São Paulo, mas dificilmente em São Paulo inteira. É uma questão de segmento de mercado”, explica o professor.
5 O Brasil viveu uma alta de preços acima do “justo” em 2011, mas agora não exibe um cenário de bolha:
Para analisar a possível existência de bolha imobiliária no Brasil, o NRE-Poli levou em conta o período de janeiro de 2005 a dezembro de 2013, por abarcar o advento das grandes companhias de capital aberto ao mercado imobiliário, aliado às grandes injeções de capital estrangeiro.
Para avaliar a evolução dos preços dos imóveis residenciais foi tomado como base o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R) do Banco Central.
Fez-se a ressalva, porém, de que o IVG-R abarca 11 das principais regiões metropolitanas, não havendo um índice separado para cada uma delas.
Para deflacioná-lo, João da Rocha Lima não usou o IPCA ou o Índice Nacional de Custos da Construção (INCC), por entender que este último, comumente utilizado para esse tipo de análise, não reflete os custos típicos das construções para a população de renda média e média-alta, além de não capturar certos elementos.
Os cálculos do NRE-Poli chegaram a uma elevação dos custos dos terrenos de 16,5% acima do INCC, e a uma inflação dos custos de edificação de 3,5% acima do INCC.
Considerou-se, para a análise, de que os custos de construção são compostos da seguinte forma: 28% custos do terreno e 72% custos da construção em si. Na carta, o professor ressalva, porém, que a composição de custos pode variar bastante de região para região.
Descontando-se essa inflação de custos, percebe-se que, com exceção do pico de preços em 2011, a alta dos preços, desconsiderando-se a alta de custos, não foi grande. Repare, no gráfico, que os preços saem de uma base 100, em 2005, para 103 em 2013.
NRE Poli-USP
Gráfico NRE Poli-USP















Isso de deve ao fato de que, no período, os custos de construção, notadamente os dos terrenos, subiram vertiginosamente.
NRE Poli-USP
Gráfico NRE Poli-USP


Ou seja, pelos cálculos do NRE-Poli, o aumento dos preços dos imóveis, embora muito superior ao da inflação oficial (IPCA) está em linha com a inflação dos custos de construção do setor.
6 Os preços dos imóveis residenciais realmente estão distantes da realidade do brasileiro:
Apesar disso, a população tem razão de estar com essa sensação de que os preços dos imóveis residenciais estão muito distantes de sua renda.
Isso porque, embora a renda do brasileiro tenha crescido entre 2005 e 2013, este crescimento ficou muito aquém do crescimento dos custos de construção e, consequentemente, dos preços dos imóveis.
A alta é muito expressiva quando se desconta a inflação pelo IPCA – que em tese é o aumento de preços para o consumidor – ou mesmo o crescimento da renda do brasileiro, mostrando que há sim um desequilíbrio forte nesse sentido.
O gráfico a seguir deflaciona o IVG-R pelo IPCA, pela evolução da renda e pela evolução dos custos dos empreendimentos entre 2005 e 2013:
NRE Poli-USP
Gráfico NRE Poli-USP

Repare que, de 2005 para 2013, um mesmo imóvel ficou 74% mais caro para uma pessoa de um mesmo estrato de renda. Ou seja, para alguém da classe B, por exemplo, o mesmo tipo de imóvel no mesmo tipo de localização ficou 74% mais caro, apesar do ganho de renda.
Vamos viver pior?
Perguntado se isso significa que vamos viver cada vez pior nos grandes centros brasileiros, o professor João da Rocha Lima respondeu “já está acontecendo”.
Assim como disse na carta, a tendência é que a classe média seja expulsa dos bairros em que habitava para morar em bairros cada vez mais periféricos, ao mesmo tempo em que os bairros mais centrais ganham imóveis compactos ou voltados para estratos de renda mais altos.
“Ou se constroem imóveis cada vez menores, o que também tem um limite, ou se elitiza o bairro”, observa o professor.
A população fica, então, obrigada a escolher entre morar em um apartamento compacto e bem localizado, o que pode ser inviável no caso de uma família grande, ou morar em um imóvel mais espaçoso, porém mais distante.

A necessidade de as cidades se espalharem, mas continuarem voltadas para o centro, só vai agravar ainda mais os já sérios problemas de mobilidade das grandes cidades brasileiras, conclui o professor.
A íntegra do estudo está disponível abaixo: CartaNRE-Licoes-bolhas by EXAME.com

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domingo, 6 de julho de 2014

Preços dos imóveis não vão cair depois da Copa, assegura Secovi-SP

Presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes, diz que não há "lógica alguma" para especular queda nos preços após o Mundial




O presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Claudio Bernardes, assegurou que os preços dos imóveis não vão cair depois da Copa do Mundo, contrariando a opinião de economistas sobre o mercado imobiliário brasileiro. Segundo o executivo, "isso não vai acontecer, apesar do clima de apreensão e pessimismo."



A declaração foi divulgada nesta segunda-feira (23) junto à pesquisa do Sindicato sobre a venda de imóveis residenciais na capital. "Em função do crescimento das vendas em março e abril, não há lógica alguma para comentários extremamente pessimistas de analistas que insistem em afirmar que, depois da Copa, os preços dos imóveis vão despencar", disse Bernardes.


Em abril, a venda de imóveis residenciais voltou a crescer pelo segundo mês consecutivo. Com 2.147 unidades comercializadas, o quarto mês de 2014 teve uma alta de 23,1% ante março, quando foram vendidos 1.744 imóveis.

Em valores, a movimentação no mês foi de R$ 1,32 bilhão, crescimento de 34,9% em comparação aos R$ 976,5 milhões em março. Porém, comparado o resultado do mês deste ano com a média dos últimos cinco anos, as vendas tiveram um recuo de 17,4%.


“Ainda é cedo para traçar alguma tendência, mas o comportamento registrado até agora aponta para um ano de interferência negativa da percepção dos rumos da macroeconomia na decisão da compra”, disse o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci. “Afinal, os índices de confiança dos consumidores vêm caindo e a inflação persiste em permanecer próxima do teto da meta do governo.”

De acordo com relatório da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), foram lançadas 2.358 unidades residenciais na cidade de São Paulo, com variação de -7,7% comparado às 2.555 ofertadas em março e de 19,1% em relação à média de 1.980 imóveis lançados somente nos meses de abril dos últimos cinco anos (2009 a 2013).

Com 762 unidades escoadas em abril, o segmento de dois dormitórios representou 35,5% do total vendido no mês. Unidades de um dormitório participaram com 1/3 da comercialização do mês. 

Preços

De acordo com o Petrucci, pelo menos nesses quatro meses, o preço dos imóveis vendidos na capital paulista acompanhou o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). "Isso significa um aumento aproximado de 3% no preço médio do metro quadrado", explicou.

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sexta-feira, 4 de julho de 2014

Brasil quer acabar com direitos dos compradores de imóveis na planta

Se passar pelo Senado, Projeto de Lei que já foi aprovado pela Câmara prevê uma indenização pífia aos consumidores que tiverem seus imóveis atrasadas. Pleno retrocesso e uma grande premiação às construtoras.

A Câmara aprovou um projeto de lei que elimina direitos de compradores de imóveis na planta. O texto agora segue para o Senado e, se aprovado como está, legitimará de vez todas as ilegalidades cometidas pelas incorporadoras. 


Segundo o texto aprovado, que é um remendo do projeto original e que garantia indenizações justas aos compradores em caso de atrasos na entrega sobre o valor do imóvel, a versão atual fixa indenização somente quando os atrasos são superiores a 180 dias (legalizou o atraso de 6 meses) e determina que a empresa  pagará uma multa única de 1% e indenização de 0,5% por mês de atraso, calculados sobre os valores pagos pelo consumidor. Um enorme presente para as empresas. 

Levando-se em conta que durante a obra o consumidor paga em média 20% a 30% do valor do contrato e é sobre esse montante que será calculada a indenização, tem-se que a suposta indenização é irrisória. Pior do que isso é que o saldo continua sendo corrigido, mesmo em caso de atraso, pelo INCC, cujo índice médio é de 0,7%. No fim das contas, o consumidor teria um valor de 0,5% sobre os 20% pagos e pagaria um reajuste de 0,7% sobre os 80% do saldo enquanto a obra não for entregue. 

Em números exemplificativos, em um imóvel de R$ 400 mil, a indenização devida ao comprador seria de R$ 400,00 mensais, enquanto o saldo devedor cresceria R$ 2.240,00 por mês de atraso da empresa. Além da indenização ser insuficiente para pagar o aluguel de qualquer imóvel, a dívida do comprador continua crescendo de forma cumulativa. 

É de se observar também que, como o valor final será pago com financiamento bancário, mesmo com crédito aprovado, o comprador não poderá quitar esse saldo que está sendo corrigido acima de todos os índices inflacionários, pois depende necessariamente que a empresa conclua a obra fisicamente e regularize a documentação, pois o financiamento imobiliário somente é liberado com o imóvel em ordem. Ou seja, o comprador paga correção pelo atraso. 

Hoje, com base na legislação existente, os Tribunais têm fixado indenizações de 0,8% sobre o valor atualizado do imóvel até a efetiva entrega, entendimento pacificado pelo STJ que assevera que referido prejuízo é presumido pela privação do uso do imóvel e independe de comprovação. 

Outro ponto é que o Ministério Público de São Paulo tinha firmado no final de 2011 um TAC com o Secovi em termos semelhantes ao da Lei aprovada, TAC esse que foi rejeitado pelo órgão, pois era extremamente lesivo ao consumidor. 

Então, por que uma lei que comprovadamente é um enorme retrocesso às relações de consumo e representa prejuízo aos consumidores, interessando somente às poderosas construtoras, é aprovada? 

A resposta talvez esteja nos números do TSE: Nas eleições de 2012, 55% das doações para campanhas de todos os partidos políticos vieram de construtoras, o que representa R$ 416 milhões em doações deste segmento. 

Outro dado: mais de 75% das doações ao PT em 2013 vieram de construtoras e das 10 maiores empresas doadoras no ano, 8 eram da construção civil. Coincidência? 

Mas nem tudo está completamente perdido. A exemplo do que ocorreu com outros contrabandos legislativos, que excluíam multas das operadoras de planos de saúde ou que isentavam as empresas de viagem de responsabilidade pelos pacotes defeituosos, tem a imprensa e o povo relevante papel na defesa dos interesses da população, exigindo do Senado Federal ou, em última análise, da Presidente da República, que vetem mais essa aberração legislativa.

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sábado, 7 de junho de 2014

Não há bolha imobiliária, mas imóvel está caro, diz estudo

Análise da Poli-USP mostra que tudo indica que não há bolha no mercado imobiliário, afinal; o que não significa que imóveis não estejam caros para a população

Imóveis na região do Jardins, São Paulo
Imóveis em São Paulo: custos e de preços de imóveis pode subir mais em algumas regiões

São Paulo – Não, o Brasil não está vivendo uma bolha imobiliária no mercado residencial, mas realmente os preços dos imóveis cresceram muito acima da renda do brasileiro – ou seja, apesar do aumento da renda dos últimos anos, os imóveis residenciais ficaram sim caros para a população.
É o que mostra uma análise capaz de desanimar ainda mais os brasileiros que se sentem longe de conseguir comprar um imóvel próprio que não seja um cubículo em uma boa localização de um grande centro urbano no Brasil.
Feito pelo professor João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP), o trabalho foi publicado na última Carta do NRE-Poli, publicação trimestral enviada ao mercado e disponível no site do núcleo.
Intitulada “Lições sobre Bolhas”, a carta mostra que, ao se deflacionar a alta dos preços dos imóveis residenciais brasileiros entre 2005 e 2013 com base nos custos de construção, o que se mostra não é um cenário de bolha. Mas em 2011 houve sim um ciclo especulativo, já corrigido.
“No segundo semestre de 2011, os preços do mercado chegaram a 22% acima do preço justo dos imóveis. Os preços cresceram gradativamente contra o preço justo, até se acomodarem novamente em dezembro de 2013”, disse Rocha Lima em entrevista a EXAME.com.
Mas se, por um lado, a disparada dos custos de terrenos e de construção faz com que os preços dos imóveis não estejam altos em relação aos custos, o crescimento da renda do brasileiro no período, apesar de significativo, ainda ficou muito aquém da alta dos preços dos imóveis.
Segundo a análise do NRE-Poli, de 2005 a 2011, um mesmo imóvel ficou nada menos que 74% mais caro para uma pessoa de um mesmo estrato social. Daí vem o desconforto das pessoas que sonham com a casa própria, mas sentem que não conseguirão pagar por ela tão cedo.
“Seria razoável se os preços subissem de acordo com a curva de capacidade de compra. Mas eles cresceram muito acima dessa curva. O que comprova que isso é verdadeiro é que os imóveis estão ficando cada vez menores. A renda não tem crescido na mesma proporção, porque os custos de construção estão subindo muito acima da renda”, diz o professor.
Embora não espere uma queda acentuada de preços dos imóveis residenciais nas grandes cidades brasileiras, Rocha Lima acredita que agora os preços devem ficar paralisados, crescendo apenas modestamente, de acordo com a inflação.
Isso na média. O professor lembra que, em certos lugares – cidades ou mesmo bairros específicos – os custos de produção continuarão a pressionar os preços, por motivos pontuais.
“Ao se aprovar o novo Plano Diretor da cidade de São Paulo, por exemplo, os custos dos terrenos devem crescer muito, o que deve elevar os custos de construção. E não há como embarcar esse crescimento de custos em margens de lucro ainda menores para as construtoras, porque elas já estão muito comprimidas. Assim, os preços dos imóveis devem continuar aumentando”, explica.
Em outras localizações, por outro lado, os preços podem até cair nominalmente. “Construtoras que querem sair de alguns mercados estão fazendo liquidações de estoques, oferecendo descontos. É o que ocorre em Salvador, por exemplo”, observa Rocha Lima.
O professor, no entanto, não descarta a possibilidade de queda de preços moderada dentro de três ou quatro anos. Segundo ele, atualmente, o espaço para queda de preços seria de 6%, em média, segundo estudos da Poli-USP.
“Para isso ocorrer, as construtoras precisam praticar custos mais eficazes. A partir do momento em que elas forem capazes de moderar sua eficiência de produção, em que se verificar que a obra ficou mesmo mais barata, aí pode haver uma compressão de preços. Mas as empresas primeiro precisam ter essa visão de que os custos devem baixar e aplicar novas metodologias”, avalia Rocha Lima.
O estudo completo está disponível abaixo:
Aquarela Carioca é a melhor opção para sua família. Localizado na Rua Do Bispo, na Tijuca, a 800 metros do metrô, próximo do túnel Rebouças e cercado por toda a infraestrutura da região, com apartamentos de 2 e 3 quartos com vaga, ao lado de tudo que você precisa.




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Valorização de imóveis usados supera inflação em SP

Pesquisa mostra que imóveis usados na cidade de São Paulo tiveram valorização de 20,6% entre 2011 e 2013, pouco acima da inflação no período, de 19,39%

Prédios no bairro Bela Vista, em São Paulo
Bela Vista, em São Paulo: Apartamentos de quatro dormitórios tiveram maior alta ( 30,75%)

São Paulo - A despeito das suspeitas de bolha, o mercado de imóveis usados na cidade de São Paulo registrou valorização superior à variação da inflação nos últimos três anos, segundo pesquisa do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP).
De acordo com os dados da entidade, os preços médios de casas e apartamentos usados na cidade aumentaram 20,6% entre 2011 e 2013, enquanto a média da inflação - composta por índices como IPCA, INPC, ICV e IGP-M - foi de 19,39% no mesmo período.
O levantamento considerou oito tipos de imóveis: casas e apartamentos de um, dois, três e quatro dormitórios. Dentre eles, três perderam para a inflação entre 2011 e 2013: apartamentos de um dormitório (+8,08%), apartamentos de três dormitórios (+14,49%) e casas de um dormitório (+12,79%).
Os apartamentos de quatro dormitórios tiveram a maior valorização no período, com alta de 30,75%, seguidos pelas casas de três dormitórios (+28,71%).
Veja na tabela a seguir as valorizações registradas de 2011 a 2013, segmentadas por tipo de imóvel.
Tipo do imóvelUm dormitórioDois dormitóriosTrês dormitóriosQuatro dormitórios
Apartamentos+8,08%+24,13%+14,49%+30,75%
Casas+12,79%+23,9%+28,71%+23,83%
Fonte: Creci-SP
Segundo o Creci-SP alguns fatores descartam a possibilidade de queda substancial nos preços dos imóveis usados em São Paulo, afastando a hipótese de bolha especulativa.
Entre eles, foram destacados: o maior rigor dos bancos na concessão de financiamentos; a fiscalização do Banco Central sobre as operações de crédito; e a ausência de processos que transformem o crédito imobiliário em ativos usados para compras de outros imóveis, sem existência de lastro real, como ocorreu na crise do subprime nos Estados Unidos, em 2008. 
Por região 
A pesquisa também mostrou a variação nos preços dos imóveis usados por região, dividindo a cidade em cinco zonas:
Zona A - Alto da Boa Vista, Alto de Pinheiros, Brooklin Velho, Campo Belo, Cidade Jardim, Higienópolis, Itaim Bibi, Jardim América, Jardim Anália, Jardim Franco, Jardim Europa França, Jardim Paulista, Ibirapuera, Moema, Morro dos Ingleses, Morumbi, Real Parque, Pacaembu, Perdizes, e Vila Nova Conceição. 
Zona B - Aclimação, Alto da Lapa, Bela Vista, Alto de Santana, Brooklin, Cerqueira César, Chácara Flora, Alto da Lapa, Consolação, Granja Viana, Indianópolis, Jardim Guedala, Jardim Marajoara, Jardim Paulistano, Jardim São Bento, Jardim São Paulo, Paraíso, Pinheiros, Planalto Paulista, Pompéia, Sumaré, Sumarezinho, Vila Clementino, Vila Madalena, Vila Mariana, Vila Olímpia. Vila Sônia;
Zona C - Aeroporto, Água Branca, Bosque da Saúde, Barra Funda, Butantã, Cambuci, Chácara Santo Antônio, Cidade Universitária, Horto Florestal, Ipiranga (Museu), Jabaquara, Jardim Bonfiglioli, Jardim Prudência, Jardim Umuarama, Lapa, Mandaqui, Mirandópolis, Moóca, Santa Cecília, Santana, Santo Amaro, Saúde, Tucuruvi, Vila Alexandria, Vila Buarque, Vila Leopoldina, Vila Mascote, Vila Mazzei, Vila Romana, Vila Sofia, Tatuapé;
Zona D - Água Rasa, Americanópolis, Aricanduva, Belém, Bom Retiro, Brás, Butantã (periferia), Campo Grande, Campos Elíseos, Carandiru, Casa Verde, Centro, Cidade Ademar, Cupecê, Freguesia do Ó, Glicério, Imirim, Itaberaba, Jaçanã, Jaguaré, Jardim Miriam, Liberdade, Limão, Pari, Parque São Domingos, Penha, Pirituba, Rio Pequeno, Sacomã, Santa Efigênia, Sapopemba, Socorro, Tremembé, Veleiros, Vila Alpina, Vila Carrão, Vila Formosa, Vila Guilherme, Vila Maria, Vila Matilde, Vila Medeiros, Vila Prudente;
Zona E - Brasilândia, Campo Limpo, Cangaíba, Capão Redondo, Cidade Dutra, Ermelino Matarazzo, Grajaú, Guaianases, Itaim Paulista, Itaquera, Jardim Ângela, Jardim Brasil, Jardim São Luis, Lauzane Paulista, M’Boi Mirim, Parelheiros, Pedreira, Santo Amaro (periferia), São Mateus, São Miguel Paulista, Vila Arpoador, Vila Curuçá, Vila Indiana, Vila Nova Cachoeirinha. 
Casas
As casas foram o destaque de valorização da pesquisa. 
Na segmentação por zona e por tipo de imóvel, as casas com quatro dormitórios da Zona D tiveram a maior valorização da cidade entre 2011 e 2013. A alta foi de 53,85%, uma elevação do preço médio de 392.163,56 reais em 2011 para 603.333,33 reais em 2013.
Casas com três dormitórios na Zona C tiveram a segunda maior alta (+47,8%), com elevação do preço médio de 362.411,76 reais para 535.630,77 reais.
Foram seguidas pelas casas de quatro dormitórios na Zona C (+43,27%), com alta no preço médio de 513.398,45 reais para 735.555,56 reais; e pelas casas de quatro dormitórios na Zona B (+42,23%), de 610.852,55 reais para 868.833,33 reais.
Dentre os 20 segmentos de casas analisados, divididos por região e dormitórios, apenas duas tiveram queda nos preços: as casas de um e três dormitórios na Zona E.
No primeiro caso, a queda foi de 21,17%, com redução do preço médio de 214.734,67 reais em 2011 para 101.500,00 reais em 2013. no segundo, a redução foi de 1,61%, puxando o preço médio de 194.040,40 reais para 190.925,93 reais.
Apartamentos
Dentre os apartamentos, a maior valorização foi verificada entre os de quatro dormitórios na Zona A: alta de 35,73% e elevação do preço médio de 1.176.605,59 reais em 2011 para 1.597.000,00 reais em 2013.
Em seguida, as maiores altas foram de: 35,72% (elevação de 331.623,38 para 450.092,31), para apartamentos de dois dormitórios na Zona B; 35,17% (elevação de 368.672,04 reais para 498.347,83 reais), para apartamentos de quatro dormitórios na Zona D; e 34,18% (de 507.264,15 para 680.686,27 reais), para apartamentos de três dormitórios na Zona B.
Dos 20 tipos de apartamentos pesquisados, apenas dois tiveram queda. Os apartamentos de três dormitórios na Zona E (-8,47%), com queda no preço médio de 156.666,67 reais para 143.400,00 reais, e os apartamentos de três dormitórios na Zona A (-8,64%), com redução no preço médio de 821.343,14 reais para 750.367,65 reais.








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