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sábado, 18 de julho de 2015

Os imóveis que você pode financiar de acordo com a sua renda


Nesta semana, foi anunciado que a Caixa teria suspendido a contratação de financiamentos imobiliários que usam recursos da poupança. Apesar de não confirmar a informação, fato é que o banco está secando a torneira do crédito imobiliário.
Recentemente, a Caixa passou a exigir um valor mínimo de entrada de 50% para financiar imóveis usados e já havia aumentado duas vezes os juros do crédito imobiliário neste ano
Para mostrar na prática como o cenário ficou mais complexo, o Canal do Crédito, site que compara os custos de financiamentos, realizou um levantamento a pedido de EXAME.com que revela o valor máximo do imóvel que o comprador consegue financiar de acordo com sua renda familiar.

Foram consideradas nove faixas de renda, que variam de 6 mil reais a 40 mil reais. Com as restrições da Caixa, a simulação foi feita nos bancos que são as principais alternativas para obter o crédito imobiliário hoje: Banco do BrasilItaúBradesco e Santander
Esses bancos também aumentaram as taxas do financiamentos imobiliário nos últimos meses. A taxa média cobrada nas quatro instituições financeiras é de 10,70%. Em setembro do ano passado, essa mesma taxa era de 9,17% em média.
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No período, a taxa básica de juros (Selic) passou de 9,50% ao ano para 13,25% ao ano. A alta da Selic torna o crédito mais caro e, consequentemente, aumenta o custo das prestações do financiamento.
Como os bancos exigem que os compradores não comprometam mais de 30% de sua renda com o valor das parcelas, a capacidade das famílias para financiar o imóvel diminui. 
Quem tem uma renda familiar mensal de 6 mil reais, por exemplo, consegue atualmente obter crédito para aquisição do imóvel no valor de até 185 mil reais nos quatro bancos. Em setembro do ano passado, famílias com a mesma renda podiam obter até 209,5 mil reais para financiar a compra do imóvel, valor 12% maior.
A simulação considerou a renda familiar bruta porque esse é o parâmetro utilizado pelos bancos para liberação do financiamento. Uma família composta por duas pessoas, por exemplo, que ganhe 5 mil reais por mês cada, tem uma renda familiar de 10 mil reais caso ambas participem do financiamento. 
Veja na tabela a seguir o valor máximo que pode ser financiado na compra do imóvel por famílias em nove faixas de renda.
Renda familiar mensalValor máximo do imóvel 
R$ 6 milR$ 185 mil
R$ 8 milR$ 250 mil
R$ 10 milR$ 315 mil
R$ 12 milR$ 375 mil
R$ 15 milR$ 470 mil
R$ 20 milR$ 630 mil
R$ 25 milR$ 800 mil
R$ 30 milR$ 970 mil
R$ 40 milR$ 1,25 milhão
Fonte: Canal do Crédito
O levantamento considera o financiamento de imóveis novos e usados pelo sistema de amortização SAC, no qual os valores das parcelas da dívida são decrescentes. O valor de entrada simulado foi de 20%, valor mínimo praticado hoje pelos quatro bancos.
Foi utilizado ainda um prazo de financiamento de 30 anos, período máximo geralmente oferecido pelos bancos no financiamento imobiliário. Os preços dos seguros foram simulados em uma mesma seguradora para um comprador que tenha 40 anos de idade.
A simulação considera apenas as taxas balcão, que são apresentadas a clientes que não tenham relacionamento prévio com a instituição financeira.
Caso o cliente já seja correntista do banco, os juros cobrados podem ser menores. Por outro lado, os bancos podem cobrar juros mais altos, emprestar uma quantia menor ou até negar a concessão do crédito para a compra do imóvel caso a família seja composta por trabalhadores formais com pouco tempo de empresa, por exemplo, já que o risco para o banco é maior.
Com a piora do cenário econômico do país nos últimos meses, essa análise de crédito feita pelos bancos ficou mais restritiva, diz Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito. "Obter crédito ficou ainda mais difícil para famílias que tenham um alto nível de endividamento ou não paguem as contas em dia. Os bancos estão mais preocupados com os riscos de inadimplência". 
Cenário exige cautela
Segundo Prata, apesar de o poder de compra para financiar o imóvel ter caído, em média, 11% nos últimos oito meses em todas as faixas de renda por conta da alta dos juros, essa perda pode ser compensada por eventuais descontos que podem ser obtidos na compra. "O estoque de imóveis disponíveis cresceu desde setembro de 2014. A maior oferta de unidades e a desaceleração das vendas facilita a negociação dos valores". 
Mas quem quer aproveitar alguma oportunidade deve buscar dar a maior entrada possível para diminuir o custo do financiamento, recomenda o diretor do Canal do Crédito. Quanto mais alto o valor, mais baixos serão os juros pagos pelo comprador.
Não é indicado, porém, comprometer toda a poupança com a aquisição. O comprador deve ter uma reserva financeira para situações imprevistas, como uma eventual perda do emprego, que pode comprometer o pagamento das parcelas da dívida, diz Prata. "Se o comprador tem apenas o valor da entrada, ou se esse valor for muito baixo, talvez seja melhor adiar a compra". 
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Governo prepara pacote para financiamentos imobiliários


Brasília - O governo prepara um pacote de medidas para resolver a questão da falta de recursos para os financiamentos imobiliários. Falta determinar qual o tamanho exato dos mecanismos para não comprometer dois pontos cruciais para a equipe econômica de Dilma Rousseff: o combate à inflação e o ajuste fiscal.
O mais provável é que sejam adotadas ações propostas tanto pelo Banco Central como pela Caixa, a principal prejudicada com os saques recordes da poupança. A Caixa ficou praticamente sem recursos para financiar a compra de imóveis avaliados em até R$ 750 mil.
"Esse conjunto de medidas - porque não basta apenas uma - é importante para mantermos o crédito imobiliário no País. Isso vai ser muito proximamente resolvido", disse a presidente da Caixa, Miriam Belchior.
Liberação de recursos
O jornal O Estado de S. Paulo apurou que o BC sugeriu liberar uma parte dos 20% dos recursos da poupança que os bancos são obrigados a deixar na instituição (chamados de depósitos compulsórios), desde que os bancos usem esse dinheiro para conceder financiamentos a casas populares.
Essa prerrogativa, que já foi adotada para o setor automobilístico, é importante para não aquecer a economia como um todo e dificultar o combate à inflação.
Mas não há hipótese, segundo fontes ouvidas pela reportagem, de o BC liberar os R$ 44,3 bilhões de compulsórios como as construtoras pediram.
Ao mesmo tempo, o BC deve apertar a fiscalização para que os bancos apliquem realmente os 65% dos depósitos das cadernetas nos financiamentos de casas próprias.
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Isso porque as instituições conseguem burlar essa regra com o uso de títulos e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Na prática, o dinheiro da poupança, que era para ser usado na construção de casas, também financia imóveis comerciais.
Se os bancos privados, que ainda têm "gordura" para queimar, não quiserem seguir a nova flexibilização, eles podem ceder esses recursos mais "baratos" para os bancos menores, que assumiriam os riscos dos empréstimos.
Já a Caixa trabalha para que o conselho curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) libere uma parte maior do orçamento para esses financiamentos.
Isso faria com que se pudesse ampliar o valor dos imóveis que podem ser financiados pelo fundo e cobrar taxas menores. Hoje, o limite é de R$ 190 mil para imóveis nas regiões metropolitanas de São Paulo e Rio e no Distrito Federal.
A ideia é ampliar para financiamentos de até R$ 300 mil a R$ 400 mil. A preocupação é que esse dinheiro não pode ser usado para financiar imóveis muito caros, o que seria uma distorção na função de distribuição de renda do FGTS.
Em meio à contenção dos gastos e sem poder fazer novos aportes no banco estatal, não restou outra alternativa ao governo do que recorrer ao FGTS.
Dessa forma também se evita o "patrimonialismo" de subsidiar um setor com dinheiro público, recorrentemente criticado pelo ministro da Fazenda, Joaquim Levy. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.
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