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Você paga caro pelo seu condomínio?


Ter piscina ou não pode ser um fator pouco relevante para o valor final; entender os custos envolvidos é essencial para avaliar se o preço do condomínio é justo


Área comum de um condomínio da Tecnica
O quadro de funcionários influencia mais o valor do que a área comum do condomínio

Os valores pagos em condomínios são definidos de acordo com diversos critérios, como a quantidade de moradores, funcionários e os itens de lazer. Entender quais são as despesas envolvidas é mais eficiente para avaliar se o valor pago é justo ou não do que as suposições simplistas de que a mensalidade é cara demais para um prédio que não tem piscina.
Apesar de os itens de lazer contarem pontos na venda do imóvel, este não é o principal fator de influência dos preços, mas sim o rateio, uma vez que quanto mais moradores pagam, menor será o valor que cada um vai pagar.
A localização dos imóveis também pode influenciar o preço, sobretudo pelo tipo de empreendimento e pelo custo de vida próprios de cada lugar. Segundo pesquisa da Lello, da área de administração de condomínios no estado de São Paulo, o valor do condomínio chega a variar até 117% na cidade de São Paulo. "Jardins e Morumbi são regiões em que há muitos empreendimentos com poucos apartamentos e muitos serviços, o que demanda maior número de funcionários e mais gastos com manutenção", exemplifica Angélica Arbex, gerente da Lello.
Despesas fixas
Todo condomínio tem despesas fixas mensais, mas algumas podem não ser tão evidentes. A maior despesa é com o quadro de funcionários. “Este custo ocupa em média de 55% a 64% dos gastos totais”, explica Omar Anauate, diretor de condomínio da Associação Administradora de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).
Quer Vender Seu Imóvel?  Clique Aqui!Dentro do custo com pessoal, incluem-se também encargos como INSS e FGTS e benefícios, como alimentação e décimo terceiro. Existem também encargos envolvidos em serviços prestados ao condomínio, como o ISS (Imposto sobre Serviço).
Depois dos gastos com pessoal e encargos, as maiores despesas são as contas de água e energia. E em seguida, a manutenção do prédio, que pode incluir custos mensais de conservação de elevadores, piscinas, revisão de para-raios e outros.
Os gastos administrativos também compõem as despesas fixas. São os custos bancários, o pagamento da administradora do condomínio e a isenção do síndico. “Cerca de 75% dos prédios isentam o síndico do pagamento do condomínio”, comenta Anauate.
Por fim, entram na conta também gastos eventuais e gerais. Os gerais seriam os valores despendidos com cartório, correio, materiais de limpeza, etc. E nos eventuais, entram gastos com imprevistos, como o conserto de um portão quebrado, ou uma reforma, que também envolve despesas com materiais de construção.  
Área de lazer
Os itens de lazer como piscinas, academias e quadras podem valorizar o imóvel, mas não são os maiores fatores de impacto no preço e seus custos mensais são incluídos nos gastos com manutenção e com funcionários. “A piscina não tem um custo mensal alto, ela eleva o padrão do prédio, mas a água não é trocada com tanta frequência, então gastos com funcionários, com energia e água são muito mais relevantes para o valor do condomínio do que as despesas de uma piscina”.
Vale ressaltar que se a área de lazer for como um clube - e não incluir apenas uma piscina, ou uma quadra simples, com baixos custos de manutenção - este item pode ser mais relevante para a taxa condominial do que outros. Segundo a Lello, o gasto médio mensal total nos chamados prédios-padrão, com 64 apartamentos e valor de condomínio individual de 400 reais, é de 25.000 reais, enquanto o de condomínios do tipo clube, é de 150.000 reais.

Tabelas de despesas
A Aabic realiza mensalmente uma pesquisa com 400 condomínios para verificar as despesas médias dos condomínios na cidade de São Paulo. Ainda que a pesquisa aborde apenas uma cidade, independentemente da região, os dados podem mostrar qual é a divisão média de gastos de um condomínio e como eles variam conforme o tamanho do apartamento. Veja a seguir o resultado da pesquisa do mês de abril. 
Prédio com apartamentos de um dormitório 
Tipo de despesaValor (R$)
Pessoal8.287
Encargos4.084
Benefícios671
Água2.120
Energia1.066
Manutenção1.828
Material de Construção228
Administração2.551
Gerais719
Eventuais1.519
Total23.075
 Prédios com apartamentos  de dois dormitórios
Em apartamentos com mais de um domitório, a Aabic faz uma divisão entre padrão A e B. O padrão B seria um condomínio com uma área comum pequena, ou sem área comum, com menos segurança e com apenas uma vaga ou sem garagem. O padrão A seria de um condomínio com mais segurança e com uma área comum maior que tenha uma piscina e/ou salão de festas e.ou quadra esportiva. 
Tipo de despesaPadrão A / valor (R$)Padrão B/ valor (R$)
Pessoal10.1289.864
Encargos4.7374.707
Benefícios495517
Água2.7312.945
Energia1.2161.281
Manutenção2.0262.026
Material de Construção279291
Administração2.4302.405
Gerais575543
Eventuais1.6871.889
Total26.30426.468

Prédios com apartamentos de três dormitórios 
Tipo de despesaPadrão A / valor (R$)Padrão B/ valor (R$)
Pessoal14.89713.312
Encargos5.5134.894
Benefícios651651
Água3.4262981
Energia1.6331.385
Manutenção2.6182.468
Material de Construção396348
Administração2.5612.446
Gerais9451054
Eventuais1.9991.653
Total34.6403.1191

 Prédios com apartamentos de quatro dormitórios
Tipo de despesaPadrão A / valor (R$)Padrão B/ valor (R$)
Pessoal12.64011.004
Encargos6.0295.798
Benefícios894753
Água3.4013.423
Energia1.8771.674
Manutenção2.6842.300
Material de Construção423353
Administração2.4332.392
Gerais647658
Eventuais2.8742.447
Total33.90230.802
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