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Financiamento é ótimo para as construtoras
O crédito imobiliário proporciona verdadeiras mágicas. Graças a ele as construtoras e incorporadoras conseguem vender imóveis de meio milhão de reais para pessoas que nunca
Abaixo apresentamos todas as modificações viárias que vão impactar positivamente a mobilidade na Região Olímpica e nos bairros periféricos, informando a modificação, o andamento e a previsão de entrega de cada obra, o custo do investimento e o impacto na vida do cidadão.
tiveram e nunca terão meio milhão de reais na conta bancária. Se cabe uma parcela de R$ 4.431,77 na renda da família, ela já pode se candidatar a comprar um imóvel de meio milhão pagando 420 parcelas decrescentes pelo crédito imobiliário oferecido pelo banco. 
Para a construtora tanto faz vender o imóvel à vista ou parcelado em 35 anos. O banco é que comprará o imóvel pelo cliente e isto ocorrerá à vista. O banco fica com o imóvel, a construtora fica com o dinheiro e o cliente fica com uma dívida
Assim as construtoras e incorporadoras podem vender imóveis para pessoas que ainda não sabem poupar e nem investir o próprio dinheiro. Financiamento é para quem não sabe ou não quer planejar o futuro. Imóvel não é um bem que se decide comprar de um dia para o outro. A compra de um imóvel precisa ser planejada 5 ou 10 anos antes. O plano exige economia, sacrifício, poupança e investimento antecipado para que a dependência do dinheiro alheio seja mínima ou até nula.
As mulheres, ao buscarem um imóvel, tendem a agir de maneira mais emocional. Para elas, os detalhes são valiosos Uma pesquisa fe...
Financiamento é ótimo... para os bancos
Hoje em dia oferecer crédito imobiliário é altamente lucrativo e seguro para os bancos graças a alienação fiduciária. Alguém que queira comprar um imóvel de R$ 500 mil financiado precisa ter no mínimo R$ 50 mil de entrada para receber R$ 450 mil emprestados. O prazo chega a 35 anos. Na prática a pessoa vai pegar R$ 450 mil e assumir uma dívida de R$ 1.223.873,23 (juros de 9,6914% a.a. CET) para pagar em 420 parcelas decrescentes (tabela SAC) começando por R$ 4.431,77 mensais. A dívida ainda será corrigida pela TR (Taxa Referencial) que é um índice que não podemos prever por ser determinado mensalmente pelo Banco Central. Quanto maior a taxa de juros no Brasil maior tende a ser a TR. E vivemos uma tendência de alta e não podemos saber como será nos próximos 35 anos.
Nos últimos 10 anos a TR assumiu diversos valores. A TR acumulada em 2003 foi de 4,64%. Isto faria uma dívida de 1 milhão ficar R$ 46.400.00 maior em apenas 12 meses. Em 2006 foi de 2,03%. Em 2013 a TR foi muito baixa já que a taxa de juros no Brasil caiu muito. O problema é hoje já estamos com taxa de juros de 2 dígitos e a tendência é que aumente ainda mais elevando a TR.
Por onde começar
Seja Bem Vindo! O Guia de Compra de Imóvel , do site ImóvelSA se orgulha da sua história de sucesso ajud...
Só depois da quitação que o banco passa o imóvel para o cliente. É como comprar um imóvel e pagar quase 3 imóveis para o banco (no nosso exemplo 2,75 vezes). Por isto que falo no meu “Livro Negro do Financiamento de Imóveis” que quem precisa de um imóvel e não tem dinheiro por não ter se planejado no passado, precisa optar entre duas formas de aluguel: 1) Alugar um imóvel ou 2) Alugar o dinheiro para comprar um imóvel. Também mostro que existem pessoas que fazem as duas coisas ao mesmo tempo.
Banco só aluga dinheiro para quem não precisa
Os bancos existem porque algumas pessoas optam por juntar e investir dinheiro para consumir no futuro e outras são muito apressadas e preferem consumir hoje com o dinheiro dos outros. O negócio do banco é alugar dinheiro onde este aluguel se chama juros. O grande negócio dos bancos é endividar as famílias até o limite. Uma família que tem renda suficiente para pagar uma prestação de R$ 4.431,77 (como vimos no exemplo) não precisa de dinheiro emprestado para comprar um imóvel de R$ 500 mil. Esta família só precisa de um pouco de orientação, educação financeira e paciência. Talvez esta família não precise exatamente de um imóvel de meio milhão de reais. Até que ponto as escolhas são feitas de maneira racional ou emocional? A proposta do Clube dos Poupadores é ensinar educação financeira gratuitamente.
Comprar imóvel com 6 anos de poupança ou 35 anos de dívida?
Vamos imaginar uma família que planeja seu futuro com antecedência. Se esta família do nosso exemplo investisse o valor da entrada do financiamento (R$ 50.000,00) e poupasse R$ 4.431,77 mensais, conseguiria os R$ 500 mil em apenas 6 anos e 1 mês em uma aplicação com 0,7% de rendimento ao mês. Na verdade esta família só teria que poupar R$ 373.536,73, os outros R$ 134.497,93 ela receberia de juros sobre juros.Ai você vai me perguntar como é possível conseguir 0,7% de rentabilidade real (descontado a inflação) se a rendimento da poupança está tão baixa? Não existe só poupança, desconfie das unanimidades, nem sempre elas são inteligentes. Existem métodos que permitem diversificar seus investimentos diluindo riscos. Recomendo que você leia mais sobre Alocação de Ativos para entender como é possível 0,7% de rentabilidade acima da inflação. Aprenda como investir em Títulos Públicos do Tesouro Direto e lei.
Como vimos, um imóvel de R$ 500 mil financiado na verdade custa R$ 1.221.060,88 + correção pela TR, ao longo de 35 anos. Veja a comparação no gráfico acima. Quem escolhe juntar dinheiro para investir só precisa poupar R$ 373.536,73 do próprio bolso durante 6 anos para comprar o mesmo imóvel à vista. São os juros compostos trabalhando para você e não contra você.
Quem compra à vista paga menos
Observe na linha laranja do gráfico acima. Em 6 anos é possível ganhar R$ 134.497,93 de juros que somados aos R$ 373.536,73 poupados permitiriam comprar o imóvel de R$ 500 mil sem nenhum endividamento. Com dinheiro à vista seria possível até negociar preços ainda menores, principalmente se o imóvel fosse na planta.
Apenas para exemplificar. Vamos imaginar que a pessoa resolveu investir o valor das mesmas prestações que teria que pagar para o banco durante os mesmos 35 anos de financiamento. Como vimos em 6 anos ele teria os mesmos 500 mil. E quanto teria 35 anos depois mantendo uma rentabilidade mensal de 0,7%? O resultado seria R$ 9.681.536,51. Isso mesmo, mais de 9 milhões de reais. Seriam R$ 1.223.873,23 depositados em parcelas mensais e R$ 7.438.006,21 ganhos através dos juros sobre juros. Na prática você pode considerar isto como um custo de oportunidade. É um dinheiro que você deixará de ganhar em investimentos por ter optado em antecipar a compra do imóvel e deixado de investir.
É por este motivo que muitos investidores experientes nunca compram a casa própria. Eles preferem morar de aluguel a vida inteira. Evidente que no começo moram em imóveis mais simples para que sobre o máximo possível para investir. Depois de alguns anos a quantidade de dinheiro acumulada e investida é grande e os juros ganhos todos os meses permitem atingir a independência financeira (vivem de renda).
Baixe a Planilha:
Fiz uma simulação no site da Caixa para a compra de um imóvel novo e financiado de R$ 500 mil com R$ 50 mil de entrada e R$ 450 mil financiados com a Tarifa de Balcão. Esta é a tarifa onde não sou obrigado a comprar vários produtos do banco (venda casada) para ter taxa de juros menor, que no final acaba saindo uma coisa pela outra.
Coloquei o resultado da simulação na planilha abaixo. Existe uma coluna verde simulando o exemplo que dei anteriormente onde a pessoa iria investir cada prestação ganhando os juros sobre os juros todos os meses. Coloquei 0,7% ao mês e você pode editar para qualquer outro valor. Reduzindo ou subindo a rentabilidade do investimento, você verá o impacto no final da planilha. Você vai perceber como é importante aprender mais sobre investimentos para obter rentabilidades maiores. No longo prazo, 0,10% para mais ou para menos faz muita diferença. No final da planilha coloquei a tabela da TR dos últimos 22 anos para que você perceba como ela é um fator de incerteza. Veja que os valores sofreram grandes variações no passado e tudo indica que também ocorrerá o mesmo no futuro.
Verifique ainda os R$ 91.608,08 que seriam pagos só de seguro e a tarifa bancária de R$ 25,00 que no final de 35 anos totalizariam R$ 10.500,00. Todas as duas ainda seriam reajustadas anualmente através de algum índice e isto seria uma outra incerteza.Planilha com Simulação de Financiamento Imobiliário
Quando você compra à vista ou possui uma entrada maior é possível negociar preços menores. No meu livro chamado “Livro Negro dos Imóveis” ensino como conseguir descontos de 30% ou mais na compra de imóveis à vista. Até imóveis já prontos para morar são mais baratos quando você possui dinheiro na mão. Isto ocorre porque muitos proprietários não gostam de perder tempo com a burocracia dos bancos.A demora para ver a cor do dinheiro de um imóvel financiado pode passar dos 90 dias com risco o banco recusar o financiamento por problemas pendências fúteis.
E se o preço do imóvel subir?...
Se o preço do imóvel subir durante o tempo em que você estiver poupando e investindo, mesmo assim você tirará vantagem dos juros compostos. Se antes a família do nosso exemplo tinha apenas R$ 50 mil de entrada, depois de investir por 6 anos ela teria R$ 500 mil de entrada. Ela poderia optar entre comprar um imóvel mais barato à vista, continuar poupando e depois comprar o imóvel dos sonhos, ou poderia pedir um financiamento de pequeno valor para complementar os R$ 500 mil que possui. Isto significaria um menor comprometimento da renda familiar, um financiamento de menor prazo, menos gastos com juros e taxas, um imóvel com preço final menor por ter financiado uma pequena parte.No Livro Negro do Financiamento de Imóveis apresentei uma técnica que permite comprar o imóvel dos sonhos por etapas onde você pode se livrar do aluguel e usar um imóvel mais simples como trampolim para atingir o seu imóvel dos sonhos.
OBS: Nos próximos 6 anos os imóveis não devem subir de preço como ocorreu nos últimos 6 anos. Muito pelo contrário. A situação econômica do país esta completamente diferente e as perspectivas para o futuro não são boas para quem possui um imóvel para vender. Veja o artigo que escrevi sobre a Crise Econômica que pode iniciar em 2014. Por isto não vivemos o momento certo para financiar. Esta na hora de se educar financeiramente para aproveitar o “dia das compras” do mercado imobiliário que está por vir. Existem momentos em que é bom ter um imóvel para vender. Existem outros momentos onde é bom te dinheiro para comprar um imóvel. O primeiro momento já passou e você precisa se preparar para a chegada do segundo momento. Você precisa se comportar como um investidor para comprar imóveis.
Conclusão:
Imóvel bom é aquele que você pode comprar sem se endividar. Para aprender mais sobre educação financeira gratuitamente assine este site e receba nossos artigos por e-mail. Para saber mais sobre como comprar imóveis sem depender dos bancos recomendo a leitura do meu novo livro chamado “Livro Negro do Financiamento de Imóveis“....
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