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Os casos em que o FGTS paga o seu imóvel

Em alguns casos, o FGTS pode ser usado para comprar um segundo imóvel, e é possível juntar os recursos do fundo de todas as pessoas que vão morar no imóvel
Divulgação/Imovelweb
Casal em sua nova casa
Usar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para dar entrada ou amortizar as parcelas de um imóvel de até 500.000 reais é uma verdadeira mão na roda para os trabalhadores brasileiros. Para ter esse direito, porém, é preciso preencher uma série de pré-requisitos, e não se pode ter outro imóvel residencial em seu nome na mesma cidade ou região metropolitana de sua residência.
Mas há uma série de outras regras que podem causar confusão. O presidente do Canal do Crédito – primeiro site de comparação de produtos financeiros do país –, Marcelo Prata, ajudou EXAME.com a responder as principais dúvidas de quem deseja usar os recursos do FGTS para comprar um imóvel. Veja abaixo:
O básico
1. Na aquisição de imóveis, em que casos se pode usar o dinheiro do FGTS?
Para compra de um imóvel residencial construído ou em construção, com ou sem financiamento; amortização ou mesmo liquidação do saldo devedor em financiamentos imobiliários pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou programas do governo; para amortização total ou parcial ou mesmo liquidação do saldo devedor de consórcios imobiliários.
2. Quais as condições para eu usar meu FGTS para adquirir um imóvel?
Para o trabalhador:
- Ter três anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não;
- Não ser titular de financiamento ativo dentro do SFH em qualquer parte do país;
- E não ter a propriedade, usufruto, cessão ou mesmo tiver assinado promessa de compra e venda de outro imóvel residencial, concluído ou em construção, localizado na cidade onde trabalhe ou resida, o que também inclui as cidades que façam divisa ou que sejam parte da mesma região metropolitana.
Para o imóvel:
- Ser residencial, urbano e utilizado para a moradia do comprador que utiliza o FGTS;
- Estar localizado na cidade onde o comprador trabalha ou resida há mais de um ano, o que também inclui cidades que façam divisa com a cidade onde se localiza o imóvel, ou que estejam na mesma região metropolitana;
- Estar dentro das regras do SFH, que incluem apenas imóveis de valor de até 500.000 reais atualmente (no caso de imóveis na planta, se quando o imóvel for entregue ele estiver valendo mais do que isso e esse limite não tiver sido ampliado, não será possível usar o FGTS);
- Não ter sido adquirido pelo atual proprietário há menos de três anos com utilização do FGTS.
Obs.: Nunca dê um sinal ou assine uma proposta de compra de imóvel sem antes ter em mãos a matrícula ou certidão atualizada do imóvel, que é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, para saber se o bem pode mesmo ser objeto de compra com FGTS.
Até o total presente nas suas contas, desde que esse valor não ultrapasse o valor do imóvel.
4. Apenas a Caixa pode liberar o FGTS para compra de imóvel?
Não. Todo grande banco comercial ou Companhias Hipotecárias habilitadas podem fazê-lo. Por isso, caso deseje utilizar os recursos do FGTS, o comprador pode livremente pesquisar as taxas de juros e o Custo Efetivo Total (CET) nas diferentes instituições financeiras, já que o saque poderá ser utilizado sem qualquer custo adicional.
Quando posso comprar o segundo imóvel residencial usando o FGTS:
5. Sou dono de um imóvel junto com minha ex-mulher, no qual ela reside. Posso comprar um novo imóvel com o meu FGTS?
Sim. É permitida a utilização do FGTS para a compra de nova moradia para o trabalhador que tenha perdido o direito de residir no imóvel de sua propriedade em função de separação judicial, divórcio ou separação extrajudicial, independentemente da fração ideal pertencente a ele e da responsabilidade pelo pagamento da prestação do financiamento para aquisição do imóvel, se houver.



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6. Posso comprar outro imóvel usando recursos do FGTS caso meu imóvel seja destruído por uma calamidade, como um incêndio?
Sim, desde que sejam apresentados documentos que comprovem a ocorrência do sinistro e atestem que o imóvel se tornou definitivamente inabitável.
7. Sou proprietário de um imóvel recebido por doação, com usufruto em favor de minha mãe. Posso comprar outro imóvel usando recursos do FGTS?
Sim, o nu-proprietário do imóvel – aquele que é dono, mas não pode gozar do bem devido à chamada incidência de ônus de direito real (o usufruto, no caso) – pode usar o FGTS para comprar outro imóvel desde que fique comprovado que a nua propriedade foi recebida por doação ou herança.
Quando posso comprar um imóvel com outra pessoa usando o FGTS:
8. Posso usar meu FGTS para comprar um imóvel com outra pessoa?
Sim, independentemente do grau de parentesco, desde que o imóvel se destine à residência de todos eles e que atendam a todos os requisitos do FGTS. A regra vale, por exemplo, para companheiros (as) homossexuais, irmãos, mãe e filho ou mesmo pessoas que não sejam parentes ou casais.
9. Posso comprar apenas uma fração de um imóvel com recursos do FGTS?
Sim, é possível comprar uma fração de um imóvel pertencente a outra pessoa com recursos do FGTS, desde que o comprador comprove que vai residir nele, além de cumprir os demais requisitos do FGTS.
10. Sou proprietário de fração de um imóvel residencial (quitado ou financiado, concluído ou em construção). Posso comprar outro imóvel com recursos do FGTS?
Sim, desde que a propriedade da fração ideal seja igual ou inferior a 40% do total do imóvel.
11. Já sou dono da fração de um imóvel residencial (quitado ou financiado). Posso comprar outra fração do mesmo imóvel com recursos do FGTS?
Sim, desde que o comprador figure na escritura aquisitiva do imóvel ou contrato de financiamento como coproprietário. Neste caso, a detenção da fração ideal pode passar de 40%.
12. Posso usar o FGTS para comprar um imóvel se eu já for proprietário de um lote ou terreno?
Sim, desde que comprovada a inexistência de edificação no terreno em questão por meio da apresentação do carnê do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) e matrícula atualizada do imóvel.
Outros tipos de usos imobiliários para o FGTS (além de compra de imóveis residenciais prontos ou em construção):
13. Posso usar meu FGTS para comprar um lote ou terreno?
Não.
14. Posso usar meu FGTS para reformar um imóvel?
Não.
15. Posso usar meu FGTS para comprar um imóvel misto (residencial e comercial)?
Sim, mas será considerada apenas o valor da parte residencial.
16. Posso usar meu FGTS para comprar um imóvel de madeira ou pré-fabricado?
Depende da avaliação realizada pelo engenheiro credenciado ao banco. Não há uma restrição explícita, cada caso deve ser analisado separadamente.
17. Posso alugar um imóvel que comprei com recursos do FGTS?
Não. Caso seja detectado pelo Agente Operador do FGTS, a qualquer tempo, por denúncia ou no ato da fiscalização, que o imóvel adquirido nunca serviu de moradia ao trabalhador, o fato será noticiado ao Ministério Público e o trabalhador será cobrado pelo valor utilizado de forma indevida.
18. Posso usar meu FGTS para amortizar parcelas de um financiamento ou consórcio e, mais para frente, utilizá-lo novamente com o mesmo propósito (para o mesmo imóvel)?
Sim. A amortização ou liquidação da dívida de um mesmo imóvel com recursos do FGTS pode ser feita mais de uma vez desde que haja um intervalo de dois anos entre cada movimentação. No caso do consórcio, é preciso estar com as parcelas em dia. Caso esteja inadimplente, o consorciado só poderá usar o FGTS se for para liquidar o saldo devedor.
Consórcios:
19. Quais os pré-requisitos para usar os recursos do FGTS para amortizar as parcelas ou liquidar o saldo devedor de um consórcio?
Para o trabalhador:
Consorciado pessoa física, com conta vinculado do FGTS, que tenha adquirido um imóvel residencial urbano, destinado à sua moradia, com recursos da carta de crédito.
Para o imóvel:
- A cota deve estar contemplada e com o bem entregue;
- O uso da carta de crédito deve ter sido para: aquisição de um imóvel residencial novo, usado ou na planta; aquisição de um terreno com construção de imóvel residencial; ou construção de imóvel residencial em terreno próprio urbanizado.
- O imóvel deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente em nome do consorciado;
- O valor máximo de avaliação do imóvel não pode exceder ao limite de operação do SFH na data de aquisição, que atualmente é de 500.000 reais.
20. Quais as condições para usar os recursos do FGTS para amortizar parcelas de um consórcio?
Só é permitida a utilização se o consorciado não tiver mais de três parcelas em atraso. A utilização do FGTS neste caso está limitada a 80% do valor de cada parcela, inclusive daquelas em atraso, se for o caso, em até doze prestações mensais. O percentual restante é de responsabilidade do consorciado. Em caso de não pagamento dessa diferença, o consorciado será considerado inadimplente. Fonte: 


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Feirão da Caixa concede desconto em consórcios

Quem optar por um consórcio ganha isenção de taxa pelas primeiras quatro parcelas

A Caixa isentará de Taxa de Administração Antecipada as pessoas que contratarem um consórcio durante o 8º Feirão da Casa Própria. A cobrança é normalmente feita nas primeiras quatro parcelas do consórcio e equivale a 1% do valor da carta de crédito.

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Isso significa que uma pessoa que contratar uma carta de crédito no valor de 300.000 reais vai ter uma economia de 3.000 reais em quatro meses, ou 750 reais ao mês. A taxa de administração no consórcio da Caixa é de 17% em 120 meses e 18% em 150 meses. O valor das cartas de crédito varia de 30.000 a 300.000 reais.

Além de compra, os consórcios podem ser usados para construção, reforma e ampliação do imóvel, sem a incidência de juros. Para ser contemplado logo, o consorciado pode fazer um lance equivalente a 20% do valor do crédito ou um lance livre, oferecendo dinheiro guardado. Nesta última opção, quem der mais, leva.

A segunda etapa do Feirão ocorre de 18 a 20 de maio nas cidades de São Paulo, Curitiba e Fortaleza, oferecendo mais de 250.000 imóveis novos, usados ou na planta. Fonte: Exame.com

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Proteja-se dos financiamentos "bons demais para serem verdade"

As lições para o consumidor do caso da associação sem fins lucrativos que pode ter utilizado esquema de pirâmide em financiamentos imobiliários

Uma suposta modalidade alternativa de financiamento de imóveis encontra-se em meio a uma polêmica que leva quem está atrás da casa própria à refletir. A Associação Frutos da Terra Brasil (AFTB) teve seu presidente denunciado pelo Ministério Público Federal na última quarta-feira por operação de instituição financeira sem autorização e uso indevido de selo de órgão público federal. Além disso, a entidade sem fins lucrativos foi alvo de uma Ação Civil Pública movida pelo Ministério Público do Rio em janeiro de 2010 por manter um sistema de financiamento potencialmente danoso a seus associados, inclusive por meio da operação de um esquema de pirâmide.

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Impedida de funcionar por uma liminar concedida pela Justiça do Rio, fruto dessa Ação Civil Pública, a AFTB afirma não estar aceitando novos associados - pessoas em busca da casa própria. No entanto, a organização já conta com 12.000 associados por todo país que agora se veem diante da perspectiva de ficarem a ver navios após terem feito suas contribuições financeiras por tanto tempo.

Na ânsia de fugir da burocracia e das taxas de juros dos financiamentos habitacionais, esses brasileiros buscaram o sistema da AFTB para comprar a casa própria: financiamento para pessoas com renda mínima mensal a partir de 1,5 salário mínimo, sem necessidade de aprovação de crédito, sem juros e sem consulta aos cadastros de inadimplentes. Bastaria contribuir durante 30 meses com mensalidades correspondentes a um milésimo do valor da carta de crédito pretendida que o associado seria contemplado, por meio de sorteio, e só começaria a pagar o financiamento após o recebimento das chaves.

Mas o que parecia um sonho pode se tornar um pesadelo para esses brasileiros. A AFTB afirma que seu sistema de crédito é legítimo. Mas no entendimento do Ministério Público Federal, trata-se de um crime financeiro, a operação de instituição financeira sem autorização do Banco Central. Pior do que isso, a liminar concedida pela Justiça Fluminense – apenas parcialmente cumprida até agora - prevê o encerramento de suas atividades, o fechamento de suas filiais e o bloqueio de seus bens.

E o que vai acontecer aos associados que ainda não obtiveram sua carta de crédito? “O MP do Rio vai perseguir a devolução dos recursos já pagos à entidade, ressarcimento que poderá ser estendido aos associados de outros estados. A questão é saber se a associação e seu fundador terão recursos para arcar com a eventual condenação”, diz o promotor Júlio Machado, do MP-RJ, que lembra: “Quem se sentir lesado pode ainda entrar com uma ação individual para fazer valer seus direitos”.

Fuja de métodos duvidosos

Do caso da AFTB fica a lição: mesmo que fosse comprovada a sustentabilidade de seu sistema de financiamento, a falta de clareza acerca da categoria em que se encaixa a associação e seus métodos ainda renderia muita dor de cabeça a seus associados, e o que parece uma maneira fácil de fugir da burocracia e das altas taxas de um financiamento imobiliário tradicional pode acabar se revelando uma armadilha.Antes de mais nada, ao optar por um financiamento ou consórcio para comprar a casa própria, é essencial verificar se a instituição tem autorização do Banco Central para desempenhar tal função. Até mesmo bancos comunitários, que não têm fins lucrativos, precisam de registro da entidade para funcionar. No caso dos consórcios, é uma boa ideia checar junto aos órgãos de defesa do consumidor se há alguma reclamação contra a administradora, o que pode sinalizar eventuais problemas em relação à sua saúde financeira.

O consórcio é, aliás, uma forma geralmente mais barata para comprar a casa própria para quem não tem a disciplina de poupar e investir mensalmente para comprá-la à vista, nem se encaixa nos critérios do programa Minha Casa, Minha Vida.

O consórcio é uma reunião de indivíduos que contribuem mensalmente para a aquisição de um bem, sendo que, a cada 30 dias, é sorteada uma carta de crédito para um dos consorciados adquirir o bem à vista. Em vez de pagar juros, o sujeito paga apenas as prestações, uma taxa de administração e uma contribuição para um fundo de reserva destinado a garantir eventuais perdas do consórcio. No fim das contas, o montante sai mais barato que o valor pago num financiamento comum.

Mas nesse caso, também não há milagre: consórcios podem durar de cinco a quinze anos, e a correção anual das prestações pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC) pode torná-lo um péssimo negócio se o consorciado demorar a ser sorteado. Existem alguns mecanismos para ajudar o consorciado a ser sorteado logo no início do consórcio, mas para isso é preciso ser bastante proativo.

Seja como for, o importante é desconfiar de promessas fáceis, do tipo “bom demais para ser verdade”. Mesmo a forma mais barata de se adquirir um imóvel – à vista – não será rápida sem pesar no bolso. O mesmo ocorre com os consórcios. Mesmo com uma taxa de administração de 15% num período de dez anos (0,125% ao mês), média praticada pelo mercado, uma carta de crédito de 100.000 reais requereria uma prestação média de 1.200 reais, segundo simulação da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (ABAC).

Entenda o caso

A Associação Frutos da Terra Brasil (AFTB) foi fundada em 2007 como Organização da Sociedade Civil de Interesse Público (Oscip) com vistas a erradicar o déficit social brasileiro. Seu Sistema Alternativo de Crédito (SAC) está fundamentado na Lei das Oscips, que garante que essas entidades podem experimentar, de forma não lucrativa, “novos modelos sócio-produtivos e de sistemas alternativos de produção, comércio, emprego e crédito”.

Segundo a Associação, seu objetivo é atender “aqueles que não atendem a todos os requisitos e não têm como suportar os ainda elevados custos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou não se qualificam ou mesmo têm acesso a programas de crédito governamentais como o Minha Casa, Minha Vida”. Embora não se trate de um consórcio, a entidade se compara aos bancos comunitários, hoje amplamente difundidos na sociedade e que, ao contrário da AFTB, têm autorização do Banco Central para desempenhar suas atividades.O que levantou as suspeitas do Ministério Público do Rio foi a suposta insustentabilidade de seu sistema de crédito e, por conta disso, consequente publicidade enganosa que se fazia em torno da facilidade de se financiar a casa própria. Isso porque, para antecipar o recebimento de sua carta de crédito, o associado poderia lançar mão de outros meios, como a indicação de novos associados, pagamentos extras e busca de apoio de empresas. Quem aderia a essa opção poderia, inclusive, receber compensações em dinheiro.

De acordo com a Ação Civil Pública do MP-RJ, esse sistema poderia se caracterizar como uma pirâmide financeira, esquema em que os participantes recebem grandes compensações ao trazer novos membros para um sistema insustentável, em que os novos membros só servem para remunerar os mais antigos.

Segundo a AFTB, esse sistema de trazer novos membros era, na realidade, um sistema de Marketing Multinível, que nada mais é que um sistema de bonificação de membros antigos de uma organização quando eles conquistam novos membros por meio do boca-a-boca. No entanto, de acordo com nota divulgada pelo MPF na quarta-feira, o presidente da entidade confirmou, em depoimento à polícia, que operava sistema de pirâmide no qual as contribuições dos associados eram aplicadas em produtos como CDBs ou usadas para custeio da associação.

Em junho do ano passado, a AFTB anunciou a suspensão do sistema de Marketing Multinível. Em anúncio publicado em seu site, a AFTB afirma que essa suspensão ocorreu em função de o sistema não ser regulamentado no Brasil, o que traria “uma imagem negativa para a Organização”. Em nota, a AFTB afirma que “com o passar do tempo, a diretoria identificou que esta ferramenta não seria mais adequada, por isso resolveu suspendê-la”.

Outro sinal de insustentabilidade do sistema citado pela Ação Civil Pública é a total falta de garantias para os associados. O MP-RJ afirma que a entidade não possui os fundos para honrar os empréstimos ou patrocinadores para financiar os valores necessários para a quitação de um imóvel. De acordo com o documento, a AFTB afirma, em seu regulamento, proporcionar a aquisição dos imóveis com o auxílio de patrocínios privados, sem, no entanto, detalhar a origem exata desses recursos.

A linha básica de ações obtida pelo MP afirmava que primeiro seriam inscritas 10.000 famílias na associação e que, só a partir daí, se iniciaria a busca de patrocínios privados, o que começou a ser feito em 2009, junto com o treinamento e capacitação de associados que se voluntariaram. O mesmo plano de negócios definia que a busca por recursos governamentais se iniciaria apenas quando a associação atingisse 50.000 famílias cadastradas.

Com isso, o MP concluiu que o que era prometido não poderia ser cumprido. “Uma simulação do Banco Central concluiu que a atividade da entidade era insustentável da maneira que era prometido”, diz o promotor Júlio Machado. Segundo ele, algumas das pessoas que já receberam cartas de crédito da AFTB tinham ligações com dirigentes da entidade, e o critério de “premiar” com a carta de crédito quem traz novos associados “não é muito justo”.

Ainda de acordo com o promotor, a liminar concedida pela Justiça fluminense não vem sendo completamente cumprida, pois a Associação mantém suas atividades. Algumas filiais da AFTB foram fechadas, mas a associação já deveria ter encerrado completamente seus trabalhos. Ao oferecer denúncia contra o presidente da associação, o MPF também requereu que o site da AFTB fosse retirado do ar, o que ainda não ocorreu.Em nota, a AFTB esclarece que “a liminar concedida, que determinou a suspensão da inscrição de novos associados, vem sendo fielmente cumprida. As atividades da AFTB permanecem em relação às obrigações anteriormente assumidas com associados antigos, fornecedores, parceiros, obrigações fiscais e trabalhistas.”

Embora tenha renovado a condição de Oscip da entidade em setembro do ano passado, o Ministério da Justiça publicou uma portaria em dezembro declarando perda da qualificação de Oscip para a AFTB. A associação diz estar ciente da decisão e que “promoverá os recursos administrativos e judiciais cabíveis, frente às irregularidades já verificadas no seu teor. De fato, não existem motivos que justifiquem tal decisão”.

Outro lado

Em nota à reportagem de EXAME.com, a AFTB afirma, em relação à Ação Civil Pública movida pelo MP-RJ:

“A ação civil pública que tramita no Rio de Janeiro teve sua origem em reclamação efetuada por cidadão que não foi ou é associado da AFTB. O Ministério Público, na sua legítima competência, instaurou inquérito civil onde, sempre que solicitada, a AFTB prestou todos os esclarecimentos necessários, bem como apresentou todos os documentos passíveis de exame pela promotoria. Ainda no inquérito civil, a AFTB ofereceu expressamente à promotoria, assento vitalício no conselho fiscal da organização, de forma que o controle por parte do MP pudesse ser efetuado in loco.

A ação civil pública foi ajuizada ao argumento de que o programa alternativo de crédito experimentado pela AFTB - um de seus programas sociais - seria economicamente insustentável. Não se sabe como a promotoria chegou a tal conclusão, uma vez que não procedeu a qualquer levantamento de auditoria econômico-financeira sobre a operação do SAC.

A liminar concedida, que determinou a suspensão da inscrição de novos associados vem sendo fielmente cumprida. As atividades da AFTB permanecem em relação às obrigações anteriormente assumidas com associados antigos, fornecedores, parceiros, obrigações fiscais e trabalhistas. Desde a concessão da liminar, a AFTB se manifestou no processo, apresentando todos os documentos necessários à demonstração ao juiz de que a atividade é sustentável. Até hoje, passados mais de 1 ano da juntada desses documentos, o juiz ainda não os apreciou, o que motivou representações na Corregedoria Geral de Justiça do TJ/RJ e no Conselho Nacional de Justiça. Por razões que se desconhece totalmente, o Judiciário e o Ministério Público se negam a examinar detalhadamente tais documentos. Contra a liminar, pende o julgamento de recurso no Superior Tribunal de Justiça.”

Sobre a denúncia do MPF, a AFTB declara que:

“Como titular da ação penal, o MPF está submetido à regra geral de que lhe incumbe comprovar o teor de suas alegações, o que deverá ocorrer ao longo da instrução processual penal, caso a denúncia venha a ser acolhida pelo juiz.

Toda e qualquer manifestação, neste momento, acerca do teor da denúncia do MPF fica prejudicada, pois ainda não se teve a regular ciência do seu teor e documentos a acompanham.

Assim que se tiver tomado conhecimento oficial da denúncia, todos os esclarecimentos necessários serão prestados.”Fonte: Exame.com
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Os prós e contras dos consórcios de imóveis no Brasil


Por dispensar o pagamento de juros, consórcios são interessantes para quem não tem pressa para comprar imóvel, possui dinheiro suficiente para dar um lance ou tem sort



São Paulo – A constante valorização dos imóveis residenciais tem deixado muita gente mais longe do sonho da casa própria. Uma das formas de concretizar a aquisição sem ter todo o dinheiro necessário no bolso têm sido os consórcios. De acordo com números da Abac (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio), a modalidade de compra de imóveis cresceu cerca de 16% no primeiro semestre do ano e já representa quase 15% das vendas de imóveis no país.

Consórcio é a reunião de um grupo de pessoas físicas ou jurídicas que se autofinanciam. Cada cotista paga uma mensalidade por mês e nas assembleias mensais do grupo são realizados sorteios para definir qual participante será contemplado com a carta de crédito. Nos mesmos encontros, também é possível que outras pessoas deem lances para ter acesso a outras cartas de crédito, que ficará disponível a quem estiver disposto a fazer a melhor oferta.

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Para quem pensa que esses consórcios são opção para a aquisição de imóvel de baixa renda, é bom ficar de olhos abertos. De olho no mercado de alto padrão, o Consórcio Itaú de Imóveis, por exemplo, oferece cartas de crédito que podem atingir até 700.000 reais – voltadas, portanto, ao segmento de alta renda.

Conrado Navarro, consultor financeiro do Dinheirama, considera a alternativa do consórcio interessante pois é uma maneira mais barata e menos burocrática de adquirir um imóvel. Segundo ele, mesmo colocando na ponta do lápis todas as taxas embutidas nas parcelas de um consórcio, as mesmas tendem a pesar menos no bolso dos consumidores que os juros praticados pelos financiamentos. E mais: quando contemplado com a carta de crédito, o consumidor tem o poder de barganha de quem paga à vista um imóvel.
Outra vantagem é que é possível usar o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para completar o valor da carta de crédito e adquirir um imóvel de valor mais alto, quitar as parcelas que estão por vir, ou usar o fundo para oferecer lances na assembleia de contemplação. Entretanto, para ter acesso ao fundo, é preciso atender certas exigências como ser contribuinte há no mínimo três anos e usar na aquisição de imóvel residencial (veja as regras para o uso do FGTS).

O ponto que merece maior ponderação na hora de definir se vale a pena embarcar em um consórcio é com relação ao prazo para encerramento do grupo, que pode ser de até 15 anos, dependendo da administradora. O especialista alerta que o consumidor tem que estar ciente das condições para o acesso a carta de crédito e que podem acontecer em três cenários diferentes: através do sorteio em assembleia, ao dar o maior lance em um leilão por outra carta de crédito ou, na pior das hipóteses, quando o grupo for encerrado. Portanto, quem tem pressa em adquirir um imóvel e não tem dinheiro para dar o lance deve procurar outra alternativa de financiamento.

Como escolher a administradora

O primeiro passo, aconselha Paulo Rossi, presidente-executivo da Abac, é conhecer a empresa. Para que uma administradora possa atuar no mercado, ela tem de ser devidamente registrada e aprovada pelo Banco Central (BC).

Além de verificar a idoneidade da administradora junto ao BC, vale a pena checar nos órgãos de defesa do consumidor se constam reclamações contra a empresa. “Reclamações com relação a prazo de entrega da carta de crédito podem sinalizar a falta de saúde financeira do consórcio”, alerta Maria Inês Dolci, coordenadora institucional da ProTeste (Associação Brasileira de Defesa do Consumidor).
Deve-se ter em mente que a administradora também escolhe seus cotistas. Isso acontece com base em avaliações do perfil de quem se inscreve para participar. “É preciso assinar uma proposta de adesão e se a administradora aprovar o cadastro, o consumidor estará apto para participar das assembleias, dar lances e realizar os pagamentos”, explica Rossi.
Escolha com cuidado, pois, a chave do imóvel que funciona como garantia de um financiamento ainda não existe para a maioria dos consorciados. “A única garantia que o consumidor tem é a solidez da gestora do grupo”, lembra o consultor Conrado Navarro.

Cuidado com promessas

Uma tática muito usada por vendedores de cotas de consórcio é o comprometimento de que o consorciado será contemplado antes do encerramento do grupo ou meses depois da adesão. A promessa não tem qualquer relação com a realidade. O próprio presidente executivo da entidade que reúne grandes administradoras de consórcios, Paulo Rossi, deixa o alerta: “Ninguém pode dizer quando uma pessoa será contemplada ou não.”

Renata Rios, especialista em direito do consumidor do Procon-SP, diz que essa é a queixa número um dos consumidores quando o assunto é compra de cotas em consórcio. “Sempre ouvimos reclamações de vítimas de vendas enganosas, que prometiam a liberação de valores em prazos inferiores ao fixado em contrato”, diz a especialista. “Vendedores de consórcio não têm como controlar nem assegurar que a cota vai sair para aquele consumidor”, afirma.
Apesar de não embutirem juros, os consórcios incluem custos administrativos. Segundo Rossi, há despesas com o fundo comum, pago por todos os cotistas e que propicia a formação das cartas de crédito, e taxa de administração. No entanto, o consumidor pode ter outras despesas cuja cobrança depende da administradora e como a mesma gere o consórcio.

Dentre as possíveis estão o pagamento de fundo de reserva, que será usado para cobrir eventuais insuficiências do fundo comum; seguro prestamista, que quita a dívida no caso de morte ou invalidez do consorciado; e taxa de adesão ou antecipação da taxa de administração.

É importante entender todas as cláusulas do contrato antes de assiná-lo. “Leia o contrato com atenção, principalmente cláusulas de desistência, prazo de encerramento do grupo e como é a participação nas assembleias”, recomenda Rossi. “É preciso identificar claramente quem são os contratantes, a descrição do crédito, valor de adesão, amortização mensal e taxa de administração”, diz Maria Inês. Ainda segundo ela, é bom saber em detalhes como é o processo de antecipação e quitação das parcelas, além das garantias que devem ser oferecidas pelo consorciado na ocasião de ser contemplado com a carta de crédito.

Caso as regras não estejam claras o suficiente no contrato, o Procon-SP recomenda que o consumidor exija que a empresa inclua tudo por escrito, principalmente o ponto que fala sobre o perfil que o consumidor tem de atender e que será exigido pela administradora caso ele seja contemplado.
Um dos pontos de maior polêmica em relação a participação em um consórcio é com relação ao tempo, que o consumidor pode ter de esperar antes que possa ter as chaves do imóvel em mãos. A maioria dos consórcios têm prazos que giram em torno de 100 meses, podendo atingir os 180 meses. Ou seja, antes de assinar qualquer contrato, o consumidor deve ter em mente que poderá levar até 15 anos para ter sua chance de comprar o imóvel.

E se o participante quiser desistir de participar por qualquer motivo? Nos contratos assinados até 6 de fevereiro de 2009, a devolução da importância já paga no consórcio é realizada apenas quando o grupo for encerrado, algo que pode demorar vários anos. Já nos contratos posteriores a essa data, o consorciado que desiste continua a participar do sorteio e, se contemplado, receberá na ocasião a importância já paga, corrigida e descontada de eventuais encargos e multas.

Contudo, órgãos de defesa do consumidor, como o Procon-SP por exemplo, entendem que quem optar por desistir de participar tem o direito de receber o dinheiro de volta de forma imediata, independente de sorteio ou prazo de encerramento do grupo, segundo explica Renata Rios, especialista em direito do consumidor da entidade. “Taxas de administração futura não podem ser cobradas e, caso ainda sim sejam cobradas, a pessoa pode procurar os órgãos de defesa do consumidor ou o Poder Judiciário”, alerta a especialista.

Outra solução para quem desiste de participar antes da contemplação é procurar uma segunda pessoa para assumir os pagamentos. De acordo com Rossi, essa pessoa será avaliada pela administradora, que vai verificar seu perfil. Em caso de aprovação, essa pessoa pode então entrar no consórcio no lugar de quem desistiu, assumindo as cotas e participando das assembleias como qualquer outro participante.

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Quando o consórcio vale mais a pena que o crédito imobiliário


Saiba para qual perfil de comprador o consórcio é a forma de pagamento mais interessante para comprar um imóvel

Para quem dispõe de tempo, o imóvel pode sair mais barato no consórcio
Existem três maneiras básicas de comprar um imóvel residencial. A primeira é por meio de um financiamento. O sujeito não tem o dinheiro necessário para a aquisição. Então toma um empréstimo no banco e paga juros, mas, se comprar uma casa ou apartamento pronto, já poderá desfrutar do bem. A segunda forma é com um pagamento à vista. A pessoa passa algum tempo economizando o dinheiro para a compra. Enquanto isso, terá de pagar aluguel caso não tenha um imóvel próprio. Por outro lado, ao invés de pagar juros ao banco, poderá manter o dinheiro aplicado e receber a remuneração do investimento.

Terceira forma de comprar um imóvel, os consórcios são uma espécie de meio termo entre a primeira e a segunda alternativa. O comprador não poderá desfrutar do imóvel imediatamente pois vai precisar ser sorteado antes de comprá-lo. Mesmo que decida dar um lance, pagando por uma bela parcela do imóvel antes dos demais, não há garantia de que outro consorciado seja ainda mais agressivo em seu lance e o obrigue a esperar mais pela carta de crédito. Ao mesmo tempo, no consórcio não há a cobrança de juros como nos financiamentos imobiliário, mas tampouco o consorciado recebe um retorno pela poupança que está constituindo.

"Eu só recomendo o consórcio para quem pode esperar ser sorteado porque já tem um lugar para morar", afirma Gustavo Cerbasi, o especialista em finanças pessoais que mais vende livros no Brasil. Os consórcios imobiliários têm prazo de até 180 meses. Isso significa que o azarado que for sorteado por último no consórcio terá de esperar nada menos do que 15 anos para adquirir o imóvel.

Para quem tiver sorte ou então dinheiro para dar um lance e antecipar o recebimento do bem, no entanto, pode valer muito a pena optar por essa modalidade de aquisição. "Nesses casos, o consórcio será uma alternativa mais barata que o financiamento." Nos consórcios, não há a cobrança de juros. Os consorciados arcam apenas com uma taxa de administração, que varia de 1,5% a 2,4% por ano, e com a correção monetária. O percentual é muito inferior ao das linhas de crédito imobiliário disponíveis no mercado, que cobram juros de cerca de 12% ao ano. "No financiamento imobiliário, o valor total com juros alcança até 2,7 vezes o valor financiado. No consórcio, esse custo equivale a 1,5 vez o capital do consorciado", calcula o consultor financeiro Mauro Calil.

Para quem tem uma boa reserva em dinheiro, uma alternativa é tentar antecipar o aquisição do imóvel dando um lance. Geralmente, as administradoras convocam reuniões mensais para o sorteio e leilão das cartas de crédito. Nessas ocasiões, é possível fazer propostas financeiras para a retirada do valor. Quem fizer o melhor lance, leva a carta de crédito. "Mesmo se você não oferecer o maior valor, pode direcionar este dinheiro para quitar parte de suas parcelas e diminuir o tempo de espera pela carta", diz o advogado Nelson Lacerda, especialista em tributação e pioneiro nas ações revisionais bancárias.

Cada plano estabelece um valor mínimo para as propostas. No Bradesco, maior administrador de consórcios do país, o lance mínimo para imóveis equivale a 20% da carta de crédito. Mas não adianta dar um lance de 30% do valor do imóvel se outro consorciado oferecer 40%. Nesse caso, ele será o contemplado. Ainda restará ao consorciado tentar a contemplação no mês seguinte, quantos vezes eles quiser.

"Se você pagou a primeira parcela, já pode propor um lance no próximo mês", diz Lacerda. No entanto, os consorciados que são contemplados com a carta de crédito logo no início das prestações acabam pagando mais com o tempo. "As parcelas são reajustadas pelo Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB) ou Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Mas essa diferença é bem menor do que o total resultante dos juros do financiamento", diz Lacerda.

Lado B

"Nos últimos anos, as taxas de juro de algumas linhas de crédito imobiliário foram reduzidas e os prazos das prestações, estendidos. Com isso, os consórcios se tornaram menos competitivos", afirma Miguel de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac). Assim, em alguns casos, o financiamento pode, sim, ser mais vantajoso. Lúcio Delfino, diretor administrativo da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABNH), recomenda uma meticulosa comparação entre as duas modalidades de crédito.

Ele lembra, por exemplo, que, dependendo do sistema de amortização, as taxas de juros do financiamento sempre estarão vinculadas ao saldo devedor. Como consequência, ao longo dos anos o valor das prestações irá diminuir. O mesmo não acontece com os consórcios. "A correção monetária segue o mesmo raciocínio dos juros do financiamento. Mas a taxa de administração sempre será calculada sobre o valor da carta de crédito”, afirma Delfino.

Dessa forma, se você for contemplado no início do plano de consórcio, sua carta de crédito terá um valor estagnado, mas as parcelas continuarão sendo reajustadas segundo essa lógica. Outro ponto a ser pesado é a idoneidade das administradoras. Enquanto no financiamento você é o devedor, no consórcio você se torna credor da instituição. Assim, se a empresa falir, é quase certo que você fique a ver navios, sem a carta de crédito na mão. Por isso, recomendam os especialistas, escolha sempre administradoras que tenham parceria com alguma instituição regulada pelo sistema financeiro.

Lacerda alerta para os consórcios privados, organizados, geralmente, por empreiteiras. Nesta modalidade, o ritmo de construção da obra é determinado pela quantidade de dinheiro que entra em caixa. Se há inadimplência, por exemplo, há risco de a obra parar e da construtora quebrar. Não foram poucos casos de administradoras de consórcios que quebraram nas décadas de 80 e 90, quando a legislação ainda não era tão rígida.

Mesmo hoje em dia, especialistas afirmam que o ideal é contratar uma administradora de consórcio ligada a um banco pois o negócio estará sob supervisão do Banco Central. Se alguma administradora não entregar a carta de crédito prometida, perde o direito de prestar o serviço. "No passado, tivemos um grande trauma com estas empresas. Mas, hoje, as garantias são outras. Há uma maior solidez", afirma Calil.

No entanto, segundo Oliveira, nada como poupar o dinheiro sem precisar recorrer a uma administradora de consórcios. "Se você fizer seu pé de meia, você ganha juros. Se entra num consórcio, paga os juros", afirma. O único problema é ter que esperar anos para juntar o dinheiro e, ao mesmo tempo, aprender a ser fiel às próprias metas pessoais.

Como funciona?

Entender a lógica interna do consórcio é o primeiro passo para decidir se ele é adequado ao seu perfil financeiro ou não. Assim, na composição das prestações do consórcio inclui-se também um valor que se destina à formação de um fundo de reserva. Esse fundo tem por objetivo garantir as cartas de crédito em caso de qualquer eventualidade. Se não utilizado, ao final do plano o dinheiro é devolvido aos participantes.

Para saber quanto terá de pagar por mês, o consorciado pode fazer uma conta simples. Basta somar o percentual da taxa de administração ao do fundo de reserva, aplicar o percentual resultante sobre o valor da carta de crédito e, então, dividir o total pela quantidade de prestações.

Durante o plano, as prestações são corrigidas pelo valor do bem, seguindo a tabela de preços do fabricante. No caso de imóveis, o indicador mais utilizado é o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Para imóveis na planta, as parcelas são reajustas pelo Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB).

No caso de inadimplência, as administradoras tomam duas atitudes diferentes. Se isso ocorrer após a contemplação, o bem é tomado e levado a leilão para pagamento da dívida. Já se a falta de pagamento se der antes da contemplação, o participante terá três meses para regularizar sua situação. Caso isso não seja feito, o consorciado continuará participando dos sorteios mensais e poderá receber de volta o dinheiro aplicado quando for contemplado.

Quem tiver dívidas também poderá se beneficiar da nova regulamentação. Ao ser contemplado, o consorciado poderá optar por utilizar a carta de crédito na quitação do atual financiamento ao invés de comprar um novo bem. Mas haverá uma restrição: um consórcio imobiliário só poderá ser usado para quitar uma dívida também imobiliária. O consorciado também não poderá utilizar a carta de crédito para abater prestações. O dinheiro será liberado para o pagamento de dívidas somente se for suficiente para quitar totalmente o financiamento. Como o bem é a garantia do consórcio, precisa estar em nome do consorciado. E, sem a quitação completa, isso não é possível pois o bem permanecerá em nome do banco.

A partir de março de 2010, tornou-se possível utilizar os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para o pagamento de parte das prestações de consórcios. O benefício é destinado a trabalhadores consorciados que já tenham sido contemplados com a carta de crédito e também já tenham adquirido o imóvel. Para sacar o recurso, o imóvel e o consórcio devem necessariamente estar no nome do beneficiado e o valor de compra do imóvel também não pode ser superior a 500.000 reais. As outras regras para a retirada do FGTS também se aplicam nesse caso.Fonte: Exame.com

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