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Financiadora de imóveis é denunciada por esquema de pirâmide

Organização que sorteia cartas de crédito a associados desempenha irregularmente atividade de instituição financeira
A AFTB levava os associados a trazerem mais pessoas para o negócio, a fim de serem beneficiados com os sorteios
O Ministério Público Federal ofereceu denúncia contra o presidente de uma Organização da Sociedade Civil de Interesse Público (Oscip) que operava um esquema de pirâmide para captar recursos e conceder cartas de crédito para compra de imóveis sem autorização do Banco Central.

Carlos Alberto Lilienthal Rotermund, presidente da Associação Frutos da Terra Brasil (AFTB), foi denunciado por operação de instituição financeira sem autorização e pelo uso indevido de selo de órgão público federal. Ao oferecer a denúncia, o MPF requereu à Justiça Federal que determine a retirada do site da instituição do ar num prazo de 48 horas.

Fundada em 2007, a AFTB se diz voltada para o desenvolvimento social e econômico por meio do combate ao déficit habitacional no país. A entidade opera um Fundo Rotativo Solidário e concede cartas de crédito por meio de sorteios entre os seus associados, que conseguiriam financiar imóveis em até 30 anos, sem juros, sem entrada e sem comprovação de renda. Os associados são levados a fazer contribuições e conseguir a participação de novos associados, com a finalidade de obter “mérito” para o sorteio das cartas de crédito.

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O inquérito policial foi aberto em fevereiro de 2010, depois que o Ministério da Justiça comunicou ilegalidades, como o uso irregular do símbolo do ministério no site da associação. Em depoimento à polícia, o presidente da AFTB confirmou operar um sistema de “pirâmide”, no qual as contribuições dos associados são aplicadas em aplicações como CDBs ou usadas para o custeio da associação. Com 12.000 associados no país numa espécie de consórcio, a AFTB concederia as cartas de crédito a partir do capital formado pelas contribuições.

No mesmo depoimento, Rotermund afirmou, ainda, que o mérito para a contemplação leva em conta a quantidade de recursos arrecadada pelo associado. De acordo com ele, não há seguro ou garantia de recebimento do crédito prometido. Robermund alegou, ainda, não saber em que bancos a associação mantém conta.

Em junho do ano passado, a AFTB anunciou a suspensão do modelo de Marketing Multinível – em que um associado a uma instituição ganha benefícios ao trazer novos associados – por não ser regulamentado no Brasil, o que traria “uma imagem negativa para a Organização”, diz o anúncio.

De acordo com a Procuradoria da República no Estado de São Paulo, o Banco Central publicou ofício declarando que a AFTB “não integra o rol de instituições autorizadas a atuar como instituição financeira ou administrar grupo de consórcio e tampouco realizou convênio de representação com empresa autorizada”. O BC informou ao MPF que as atividades da entidade violam as regras de qualificação e funcionamento das Oscips.

Apesar disso, o Ministério da Justiça teria renovado, em setembro do ano passado, a condição de Oscip da AFTB, conforme notícia publicada no site da entidade, relacionada à certidão de renovação. Segundo o Ministério da Justiça, no entanto, em dezembro foi publicada uma portaria que declarava a perda da qualidade de Oscip para a entidade. A AFTB teria 10 dias para recorrer da decisão após notificada pelo correio, mas o ministério ainda não recebeu aviso de recebimento da notificação por parte da associação. Na prática, portanto, a AFTB ainda é considerada uma Oscip. Procurada, a organização ainda não retornou o contato da redação.

Se condenado, o presidente da AFTB pode pegar até quatro anos de reclusão e multa. Caso a Justiça Federal aceite o pedido de retirada do site da AFTB do ar, o link deverá ser substituído, em até 48 horas, por uma mensagem, informando que ele foi retirado do ar por ordem judicial, sob pena de multa diária de 100.000 reais em caso de descumprimento. Na esfera cível, o Ministério Público do Rio de Janeiro já ajuizou uma ação civil pública.Fonte: Exame.com

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Como fugir de golpes ao comprar um terreno


Preço de áreas para a construção de imóveis disparou nos últimos anos, mas é preciso ficar atento principalmente à documentação dos lotes

(Foto) Casas supostamente irregulares em Juquehy, uma praia de São Sebastião: verifique a legislação de uso do solo antes de comprar um terreno ou um imóvel. Se você acha que o preço de casas e apartamentos subiu demais nos últimos anos, saiba que os terrenos se valorizaram ainda mais. Segundo o professor João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, um terreno, que historicamente representava algo em torno de 15% a 25% do custo total de um empreendimento imobiliário em São Paulo, hoje já chega a 30% a 35%.

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Por trás dos investimentos em terrenos, entretanto, há uma lógica bem diferente da compra de apartamentos ou salinhas comerciais para aluguel. No segundo caso, é possível alugar os imóveis e obter uma renda mensal. Já compra de terrenos com fins de investimento só será vantajosa se houver a efetiva valorização das terras. A seguir, Sérgio Pereira, diretor da empresa de loteamentos Vallor Urbano, explica os riscos e as vantagens desse tipo de investimento:

“É bem comum que haja em qualquer família brasileira alguém que ganhou muito dinheiro com a compra de terrenos. Com o desenvolvimento das cidades brasileiras, essa é uma forma de fazer poupança de longo prazo e lucrar com a valorização natural das terras em áreas urbanas.
Gosto de citar um exemplo de um loteamento da Vallor Urbano em Ribeirão Preto, em São Paulo. Vendemos lotes por 18.000 reais em 2005 que hoje, seis anos depois, têm sido revendidos por 75.000 reais. Os preços mais que quadruplicaram. Mesmo descontando a inflação do período, foi um investimento interessantíssimo para quem comprou lá atrás.

Isso não quer dizer que a compra de terrenos não exija cuidados. O principal risco é o de comprar um terreno irregular. É necessário olhar com atenção a documentação do lote. Na própria cidade de São Paulo, muita gente ficou rica ao lotear terrenos próximos a áreas de mananciais ou de proteção ambiental onde nenhum imóvel poderia ter sido erguido.

O golpe básico envolve a compra de um terreno desses por um preço baixíssimo, já que o valor da terra é determinado principalmente pelo seu potencial de aproveitamento. O terreno é colocado em nome de uma associação de moradores e, às pessoas, é vendida uma quota que corresponde a uma fração daquela área. Isso é totalmente irregular, mas acontece com razoável frequência.

Antes de comprar um terreno, a primeira coisa que alguém deve pedir é a matrícula individual do lote. A matrícula é uma espécie de certidão de nascimento de um lote e garante ao proprietário que aquilo não é fruto de uma ocupação irregular. Apenas com a matrícula, o comprador já consegue evitar 95% dos problemas que podem ser descobertos com a compra de terrenos.


O documento deve ter sido registrado no cartório de imóveis, que tem a obrigação de fornecer a informação sobre o status do lote a interessados. Empresas sérias de loteamento já colocam um advogado nos plantões de venda que possa mostrar o documento e tirar eventuais dúvidas dos compradores.

As pessoas cautelosas também devem checar na prefeitura que tipo de construção é permitido em determinada região para não descobrir somente após a compra do terreno que ele não pode ser usado para o fim planejado. O uso do solo é regulado por leis municipais e a prefeitura é obrigada a conceder informações sobre a lei local de zoneamento.

Por último, em caso de loteamentos que ainda não estão prontos, é necessário checar se a empresa tem os alvarás e licenças necessárias ao desenvolvimento da obra. A empresa de loteamento que comercializa uma área é responsável por trazer energia, esgoto, captação de áreas fluviais, asfalto, guias e sarjetas para um condomínio. Sem a infraestrutura, é improvável que haja grande valorização das terras.

A maioria das pessoas que compra terrenos não toma esses cuidados e assume um risco alto. Na própria cidade de São Paulo, a ocupação de muitas áreas foi feita de forma completamente irregular. Muita gente ficou rica ao lotear ilegalmente áreas de manancial próximas às represas Billings e Guarapiranga ou à serra da Cantareira. Na década de 1970, o poder público proibiu construções nessas regiões enquanto o correto teria sido fazer loteamentos de altíssimo padrão.

A opção da prefeitura foi a de proibir a ocupação, mas o era impossível fiscalizar uma região tão vasta. Muitas pessoas lotearam essas áreas e botaram gente para morar lá, muitas vezes em condições precárias. O resultado: diversas residências jogam esgoto diretamente em áreas de mananciais.

A prefeitura falhou em não coibir esse crime e em não retirar as pessoas enquanto era possível. Mesmo sem autorização da prefeitura, os moradores conseguiram se reunir e pedir a instalação de sistemas de água, esgoto e energia nesses loteamos irregulares. O passo seguinte foi negociar com a prefeitura a regularização da área, o que realmente foi conseguido em muitos casos. A decisão da prefeitura de ceder às pressões poluiu as represas da zona sul e levou ao desmatamento de áreas de proteção ambiental na zona norte.


Fazia todo o sentido que Alphaville, por exemplo, tivesse sido construído próximo à represa de Guarapiranga. Foi a política da prefeitura que obrigou os condomínios a migrar para as zonas leste e oeste, onde era permitido construir. A incapacidade de promover a ocupação planejada do solo levou os paulistanos a perder áreas com vocação para o aproveitamento turístico ou imobiliário ao mesmo tempo em que piorou demais o trânsito na cidade.

Os melhores loteamentos do estado hoje estão concentrados a oeste da capital, em Alphaville, Tamboré e Itu. São alguns bolsões que abrigam diversas mansões em condomínios fechados. Mas morar em novos condomínios é algo que se tornou o desejo da classe média. Para o lado leste, houve diversos loteamentos voltados para uma população de renda média em cidades como Suzano, Mogi das Cruzes e Itaquaquecetuba, por exemplo.

Acredito que esse movimento vai continuar. Se hoje a cidade já parece completamente integrada a municípios vizinhos como Barueri e Santana do Parnaíba, no futuro esse conurbano vai englobar também cidades como São Roque. Diversos municípios próximos à capital têm experimentado um verdadeiro boom no preço dos terrenos. Jundiaí é um ótimo exemplo. É comum alguém gastar cerca de 450 reais por metro quadrado em um lote na cidade. Os preços também têm subido rápido em Indaiatuba, Sorocaba, Piracicaba, Ribeirão Preto e São José dos Campos, entre outras cidades.

O desenvolvimento dessas cidades médias levou a população a procurar terrenos que pudessem abrigar uma casa nova, em um bairro residencial. O crescimento da renda e a facilidade do crédito também ajudaram. As pessoas podem parcelar a compra de um terreno em até 30 anos, ainda que o mais comum sejam cerca de 10 anos. O parcelamento inclui juros de cerca de 12% ao ano mais correção pelo IGP-M.

A compra de um terreno permite a construção de uma casa em um padrão de construção mais moderno. Mas também há inconvenientes. Muita gente que compra um terreno hoje pode ter de esperar dois anos para que o loteamento fique pronto. Construir uma casa também pode dar muito trabalho. Diversos compradores não têm o know-how para fazer isso e precisarão se acostumar com a rotina de uma obra.”

Fonte: Exame.com
Texto de João Sandrini

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