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Vivemos uma bolha imobiliária no Brasil?


Um estudo exclusivo compara os principais indicadores do mercado imobiliário brasileiro com os de países que passaram por bolhas. A conclusão: estamos numa situação mais confortável — pelo menos por ora. Mas os preços seguem em alta, um sinal de alerta



Uma das características das bolhas especulativas é que só é possível ter certeza de que elas ocorreram num momento: quando estouram. Enquanto elas estão se formando, é típico do ser humano encontrar as mais originais justificativas para a euforia. Na década de 90, o oba-oba em torno das recém-nascidas companhias de tecnologia era justificado por uma tal “nova economia digital”.


O que se dizia então era que a internet seria capaz de produzir milagres, como aproximar as pessoas e tornar o mundo mais pacífico. Naquela onda, não foi difícil convencer investidores a colocar fortunas em empresas mal saídas da garagem. Um punhado delas — como Google e Facebook — de fato aconteceu, mas milhares viraram pó.

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E os investidores perderam bilhões de dólares quando a bolsa estourou, em 2000. Isso não impediu que o mundo voltasse rapidamente a acreditar em novos milagres. Pouco depois da bolha da internet, os americanos e os europeus embarcaram numa outra bolha, a imobiliária — que foi a origem da grave crise de 2008.

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Há quem veja semelhanças entre o que ocorreu nos países desenvolvidos e o que está acontecendo no Brasil hoje. Como lá fora, os preços dos imóveis brasileiros, em quase todo lugar, estão subindo mais do que a renda, a inflação e qualquer outro indicador do mercado financeiro.
É bolha? Ou a alta é explicada por um conjunto de fatores positivos, como salários em alta, desemprego baixo e disponibilidade de crédito, depois de mais de uma década de dinheiro contado? Um estudo exclusivo da consultoria Bain & Company dá bons argumentos para quem não vê nada de anormal no mercado imobiliá­rio brasileiro.


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A pesquisa mapeou as principais características que marcaram a expansão do mercado imobiliário nos Estados Unidos, no Canadá e em cinco países europeus. O objetivo era identificar o que deu errado nos lugares em que houve uma bolha e como se comportaram os mercados “saudáveis” — e então mostrar qual dos cenários está mais próximo da realidade brasileira.
Foram analisados seis indicadores, como endividamento médio da população, acesso a financiamento e evolução dos preços. “Não adianta olhar a inadimplência, que só aumenta quando já existe um problema. Fomos atrás de números que mostram os problemas quando eles ainda estão se formando”, diz Rodolfo Spielmann, sócio da Bain e coordenador do estudo.

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Ao analisar os indicadores em conjunto, a conclusão da consultoria é que não há bolha aqui. Mas há números vistos como “preocupantes” — que podem complicar a situação do mercado nos próximos anos.
Do lado positivo, a Bain destaca as condições do crédito imobiliário no Brasil. O volume de financiamentos cresceu de forma acelerada nos últimos oito anos: passou de 3 bilhões de dólares, em 2004, para quase 83 bilhões, em 2012. Ainda assim, representa apenas 6% do produto interno bruto, um dos menores percentuais do mundo.
Nos países que passaram por bolhas imobiliárias e fazem parte do estudo da Bain — Espanha, Estados Unidos, Irlanda, Portugal e Reino Unido —, a proporção média é de 76%. Além disso, os bancos brasileiros continuam rigorosos ao emprestar.


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Exigem, em geral, uma entrada de quase 40% do valor do imóvel — lá fora, era comum que o cliente levasse 100% e um troco para reformar e decorar a nova casa — e oferecem prazos de pagamento do crédito inferiores a 30 anos (na Espanha, o prazo máximo chegou a 50 anos). 
O aspecto mais preocupante da pesquisa é justamente o que mais chama a atenção de quem está tentando comprar ou vender um imóvel: o aumento expressivo dos preços. Dados do Banco Central mostram que a alta média de 2003 para cá foi 108% superior ao aumento da renda da população.
Em nenhum dos países do levantamento da Bain houve uma valorização tão grande — os maiores percentuais foram os da Espanha e da Portugal, que ficaram abaixo de 80%. “Se analisado de forma isolada, esse número, realmente, é alarmante. Mas é preciso olhá-lo junto com outros indicadores e levar em conta o passado do Brasil”, diz Spielmann.

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Entre o fim dos anos 80 e o começo dos anos 2000, o mercado imobiliá­rio ficou praticamente parado no Brasil. A disponibilidade de crédito era baixíssima. Sem dinheiro, as incorporadoras construíram pouco, e quem queria comprar uma casa era obrigado a pagar quase tudo à vista, o que tornava a compra inviável  para muita gente. Como a demanda era pequena, os preços subiam pouco. 
A partir de 2004, a melhoria do arcabouço jurídico do crédito imobiliário levou os bancos a voltar a emprestar. Além disso, a queda dos juros barateou os financiamentos, o que inclui mais pessoas no time de potenciais compradores.



“A alta de preços nesse período foi, na verdade, uma correção”, diz Luiz Antonio França, diretor do banco Itaú. Numa comparação internacional, os imóveis aqui ainda não estão caros. O valor médio de um imóvel no Brasil corresponde a 5,1 vezes a renda anual média, metade do número dos países analisados no estudo da Bain.
O problema é o que acontecerá se os preços continuarem subindo. Outro levantamento, feito anualmente pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas em parceria com EXAME, mostra que a valorização dos imóveis continua, mas em ritmo menor do que no passado. De 2008 a 2011, os preços aumentaram à média anual de 20% a 30%.
Em 2012, a alta ficou abaixo de 15% — e, em algumas cidades, houve queda de preço. Mas vai continuar assim? Qual é a chance de os valores caí­rem em mais lugares? É possível que os imóveis voltem a valorizar como no passado? A Bain fez uma série de projeções para o mercado até 2017. O cenário mais provável é que os preços passem a subir menos do que a renda.


A HIDROXICLOROQUINA E A CLOROQUINA (UMA VERSÃO MAIS CONCENTRADA) SÃO DEFENDIDAS PELOS PRESIDENTES JAIR BOLSONARO 


“Demanda existe, mas, como os valores já aumentaram muito, o consumidor não tem mais tanto fôlego como no passado. Por isso, está mais cauteloso”, diz Sérgio Freire, presidente da corretora Brasil Brokers.
Além disso, os brasileiros estão muito mais endividados do que há cinco anos, o que reduz o espaço para novos financiamentos — em média, 22% da renda das famílias está comprometida com o pagamento de algum empréstimo, um patamar próximo ao dos países problemáticos que foram estudados.


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E se tudo der errado? Uma bolha se forma quando há financiamento acessível — é isso que permite que mais pessoas tenham condições de comprar, o que eleva os preços. Nos Estados Unidos, a euforia começou quando o Federal Reserve, banco central do país, cortou os juros para estimular a economia, e os bancos passaram a emprestar com taxas reduzidas.
Como a rentabilidade da renda fixa era baixa, os americanos usavam esse crédito barato para aplicar em imóveis. Contratavam o financiamento por 30 anos, para que as prestações não fossem altas, na esperança de revender a casa ou o apartamento com lucro meses depois. Em tese, nada de errado.
Aliás, o esquema deu certo por anos. Muitos investidores ganharam dinheiro e os bancos foram emprestando cada vez mais, só que para pessoas com menos condições financeiras para comprar. Em 2007, a inadimplência começou a subir e as fragilidades do modelo vieram à tona — nos Estados Unidos e também na Europa, que viveu um fenômeno semelhante.


Casal preocupado: especialista responde se um bem comprado durante o relacionamento terá de ser dividido na separação Pergunta: Compre...


Instituições financeiras tiveram de ser socorridas pelos governos até que, em setembro de 2008, o banco Lehman Brothers quebrou e detonou a fase mais aguda da crise internacional. O Brasil, evidentemente, está longe de passar por isso. Os juros por aqui são muito maiores do que lá fora. E não há sinais de que os bancos estejam dispostos a sair emprestando sem critério. Mais argumentos para a turma do “está tudo bem”. Fonte: exame.com

Acreditamos que as informações deste post são muito importantes e, provavelmente, você as desconhecia. O mesmo acontece com outros assuntos importantes para a sua vida, como os do Mercado Imobiliário que, provavelmente, você também desconhece. Por isto, sugerimos que dê uma olhada nos itens abaixo, e, se tiver alguma dúvida sobre algum desses assuntos, basta clicar no item e consultar as respostas. Mas, se ainda persistir alguma dúvida, clique no ícone do WhatsApp abaixo, faça sua pergunta e receba a resposta na hora!

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Quando você pode desistir da compra de um imóvel na planta

De acordo com levantamento de escritório de advocacia, ações para desistência da compra de imóveis na planta tiveram forte alta nos últimos anos



Consumidor pode desistir tanto por problemas com a construtora quanto por problemas pessoais

A compra de um imóvel na planta pode envolver uma série de armadilhas, e a principal delas é o atraso na entrega do imóvel, que chega a ser previsto em contrato. Há algumas brigas na Justiça que o consumidor pode comprar para driblar esses problemas ou diminuir seus danos, incluindo simplesmente desistir da compra. Seja por impossibilidade de continuar o pagamento, seja por problemas com a construtora, esse direito é assegurado.



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“É um direito líquido e certo do consumidor desistir do negócio em qualquer situação, ainda que o contrato diga que não”, diz o advogado Marcelo Tapai, que cuida de diversas ações referentes a problemas na compra de imóveis. Ele acrescenta que a quantia que o consumidor vai receber de volta depende do responsável pela desistência – se o próprio consumidor ou a construtora.

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O advogado fez um levantamento em seu próprio escritório, o Tapai Advogados, e concluiu que, em 2010, foram apenas oito processos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóveis. Em 2013 houve 39 ações apenas no primeiro semestre.
Os principais motivos, segundo Tapai, são o atraso na obra e problemas financeiros dos compradores, que muitas vezes se relacionam ao fato de a correção das parcelas, durante a obra, ocorrer pelo INCC, índice inflacionário que costuma superar os índices de reajustes salariais.
De acordo com súmulas editadas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), ao desistir da compra, o consumidor tem direito a receber de volta, com correção monetária, a totalidade ou parte do que pagou à construtora. Mas muitos contratos vêm com cláusulas desfavoráveis ao consumidor e que, segundo Tapai, não têm validade. 


Os preços não vão cair mais nos próximos anos por alguns motivos bem simples de entender: Primeiro, porque as empresas 


Veja como funciona em cada situação:
Quando o responsável pela desistência é a construtora
Os contratos só costumam garantir o direito de rescisão contratual à construtora, em caso de falta de pagamento por parte do consumidor. Mas se problemas como o atraso na entrega do imóvel levarem o consumidor à desistência, ele tem sim o direito de rescindir o contrato, assegura Tapai. Neste caso, deverá receber todo o valor pago corrigido monetariamente e em parcela única.
Outro motivo que pode levar o consumidor a querer desistir da compra é a entrega de um imóvel diferente do que constava no memorial descritivo. Tapai conta de um caso em que um condomínio de casas na região metropolitana de São Paulo foi entregue com as unidades trocadas. Assim, os consumidores receberam suas casas em lote diferente do que havia sido acordado.

Recentemente, a Caixa informou que havia cortado o crédito  da linha Pró-Cotista  porque só tinha recursos para

Segundo ele, até mesmo um problema que a construtora se comprometa a resolver pode ser uma motivação para a desistência. “Se o consumidor compra um imóvel e descobre que o terreno está contaminado, ele tem o direito de não querer, ainda que a construtora se comprometa a descontaminá-lo”, observa o advogado.
Além de receber o valor pago de volta e corrigido, o comprador pode ainda pleitear uma indenização por danos morais ou mesmo pelo fato de ter tido despesas em função dos problemas provocados pela construtora, como o pagamento de um aluguel por mais tempo que o previsto.
Quando o responsável pela desistência é o consumidor
Ainda que a construtora não tenha feito nada de errado, o consumidor tem o direito de desistir da compra, no caso de problemas financeiros, por exemplo. Nesse caso, porém, a construtora pode reter as quantias referentes a despesas administrativas, e devolver apenas parte do que foi pago ao consumidor.
De acordo com Tapai, as decisões judiciais nesse sentido têm determinado uma retenção de 10% a 15% do montante total pago pelo comprador. Ocorre que as construtoras procuram determinar, em contrato, que a desistência do consumidor permite que elas retenham de 20% a 30% do valor total do imóvel.
“O problema é que o consumidor costuma pagar 30% do valor do imóvel durante a construção, para financiar o restante após a entrega. Se a construtora puder reter de 20% a 30% do valor total do imóvel, ela poderá ficar com a totalidade do que o comprador desembolsou até então”, explica Tapai.
Quando o consumidor desiste da compra por conta de seus próprios problemas, as empresas costumam tentar de tudo para reter a maior quantia possível, diz Tapai. Na opinião dele, o consumidor não deve aceitar eventuais acordos sob a ameaça de ter o nome inscrito em cadastros de inadimplentes, nem topar receber seu dinheiro de volta em parcelas.
Mas o advogado alerta, no entanto, que o consumidor não deve simplesmente parar de pagar pelo imóvel se seu intuito é desistir da compra, pois ao se tornar inadimplente, perde seus direitos. “A construtora deve ser notificada da desistência. Tudo tem que ser documentado e autorizado judicialmente, se for o caso”, explica.
“As pessoas não compram imóveis pensando em desistir, e normalmente tentam de tudo antes de abrir mão do financiamento do imóvel. Mas as pessoas passam por imprevistos”, observa Tapai. Outros motivos que podem levar à desistência são a morte ou o desemprego do principal provedor da família, a mudança do comprador para outra cidade ou estado e o término de um noivado em que o casal já estava pagando o imóvel junto.
E se o imóvel for usado?
Mesmo no caso de um imóvel usado é possível desistir da compra em certas situações. Se for constatado um defeito após a vistoria – o chamado vício oculto –, o comprador tem um prazo para desistir da compra. É o que ocorre, por exemplo, quando se constata uma infiltração grave ou um problema estrutural já existente antes da compra e não constatado durante a vistoria, provavelmente porque havia sido “maquiado”.
Esse prazo, de acordo com o Código Civil, é de um ano após a constatação do vício. Se tiver havido a intermediação de uma imobiliária e for o tipo de vício que ela deveria conhecer – ou seja, se ficar provado que a imobiliária enganou o comprador – então esse prazo sobe para cinco anos. Isso porque, neste último caso, trata-se de uma relação de consumo, submetida ao prazo de desistência determinado no Código de Defesa do Consumidor.


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Se o imóvel não tiver sido financiado, bastará acionar o vendedor e torcer para ele ter dinheiro para devolver, com correção monetária. Dependendo do tempo decorrido desde a compra, é possível que o vendedor não possa mais pagar, o que representa um risco ao distrato.
Já se o imóvel tiver sido financiado, há um risco adicional. A queixa continua direcionada ao vendedor, mas a dívida no banco não deixará de existir se o comprador desistir da compra. Assim, se o vendedor não puder pagar, o comprador não terá como ressarcir o banco. “A menos que o banco tenha enviado um especialista para avaliar o imóvel e que a constatação tenha sido de que o imóvel estava em condições. Aí até dá para tentar brigar com o banco também. Mas a regra geral é que quem responde é o antigo proprietário”, afirma Marcelo Tapai.
Se o problema não for muito grave e for possível consertá-lo sem maiores transtornos, o comprador pode pedir um abatimento proporcional do preço.
Finalmente, se for um problema de construção, a construtora pode ser responsabilizada, e nesse caso o prazo é geralmente aquele da vida útil da estrutura com defeito. “Se a construtora não existir mais ou não puder ser localizada, porém, o vendedor é que deverá responder”, diz Tapai. Fonte: exame.com 
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Os custos que vão além do valor do imóvel na hora da compra

Gastos com impostos e taxas cartoriais costumam chegar a 4% do valor do imóvel; veja como calculá-los


Casa na Inglaterra
Taxas cartoriais e impostos na compra de um imóvel de 700 mil reais em São Paulo somam 19.397 reais, ou 2,77% do valor do imóvel

Os impostos e taxas cartoriais cobradas na compra de um imóvel costumam custar até 4% do valor da propriedade. Na cidade de São Paulo, por exemplo, na compra de um imóvel de 700 mil reais, os custos indiretos somam 19 mil reais, ou 2,77% do valor do imóvel. Por isso, é essencial que o comprador inclua esses custos no orçamento para evitar surpresas na hora de fechar o negócio. 
Os principais gastos envolvidos são com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado pela prefeitura, a escritura pública, cobrada pelo cartório e o registro do imóvel, cobrado pelo tabelionato de notas.
"O ITBI varia de acordo com a cidade e a escritura e o registro do imóvel variam de acordo com o estado, por isso os custos podem mudar conforme a região. Mas, normalmente eles ficam em torno de 4% do valor do imóvel e não passam muito disso", afirma Gilberto Yogui, diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECI-SP).

Veja na tabela abaixo os principais custos envolvidos na compra de imóveis.

Taxa/Imposto Valor/Alíquota Quem cobra Quando
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) Até 3% do valor do imóvel, variando de acordo com a cidade. Em São Paulo e no Rio de Janeiro, a alíquota é de 2%. Para imóveis de menos de 500 mil reais, financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), podem haver descontos. Prefeitura Prazos estipulados na data do contrato de compra e venda. Imposto pode ser pago à vista e, em algumas cidades, em parcelas. Em São Paulo o prazo é de dez dias.
Escritura pública  Valor é tabelado e varia de estado para estado e de acordo com o valor do imóvel. As tabelas podem ser encontradas nos sites dos Colégios Notoriais dos respectivos estados (veja a tabela de São Paulo).  Tabelionato de notas. É cobrada apenas na compra à vista. No financiamento, o contrato com o banco tem força de escritura pública. Prazos variam de estado para estado.
Registro do imóvel Valor é tabelado e varia de estado para estado e de acordo com o valor do imóvel. As tabelas estão disponíveis no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB). Cartório Após o pagamento do ITBI e da escritura.