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Guia do cliente comprador de imóvel - Primeira Parte

Tudo que você precisa saber sobre a compra e venda de um imóvel em um só lugar



A compra de um imóvel é um passo muito importante na vida de qualquer pessoa e, por isso desenvolvemos esse guia de consulta, com informações sobre  praticamente tudo que possa ser importante para a compra do seu imóvel, como contrato, processos de securitização, financiamento, pagamentos, transferência, hipoteca, entre outros assuntos.

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Um dos assuntos mais importantes é a transparência dos contratos, que deverá oferecer informações claras e objetivas a todos os que compram imóveis. Você deverá ler atentamente o contrato, observando as cláusulas relativas a preço, condições e forma de pagamento, reajustes, índices de atualização das parcelas e do saldo devedor, prazo de entrega e, principalmente, as cláusulas de garantia de entrega. Caso tenha alguma dúvida sobre qualquer assunto legal constante do contrato, procure o auxilio de corretor imobiliário ou um advogado da sua confiança.

Informações Contratuais

O que é análise de crédito?
É a conferência dos dados digitados no seu contrato em relação aos documentos apresentados, à compatibilização da sua renda com a unidade que está sendo adquirida e a verificação de possíveis restrições cadastrais. Esta análise ocorrerá após a assinatura do seu contrato, podendo este sofrer alterações ou até ser indeferido.

Quais documentos são necessários para comprovação da minha renda?
A relação de documentos pode variar de acordo com a sua fonte de recursos. Ou seja, há mudanças se você for assalariado, autônomo ou profissional liberal. Assim, a sua comprovação  pode ser feita por meio de contra-cheques, da Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos (DECO-RE), Imposto de Renda, entre outros. Os documentos a serem apresentados também podem variar conforme a instituição financeira utilizada. A seguir, você encontra uma relação-padrão dos documentos:
Documentos Básicos para Comprovar a sua Renda

Se você for assalariado
. Cópia do último contra-cheque. Caso tenha horas extras ou comissionamentos, apresentar os três últimos 

Se você for sócio ou diretor de empresa
. Cópia do contrato social da empresa e as alterações
. Declaração do contador (DECORE) acompanhada dos três últimos extratos bancários

Se você for profissional liberal, autônomo ou comissionista
. Declaração do contador (DECORE) acompanhada dos três últimos extratos bancários

Se você for aposentado ou pensionista
. Extrato trimestral do INSS

Complemento da documentação para comprovação de renda
.  Cópia dos três últimas faturas do cartão de crédito
.  Cópia dos três últimos comprovantes de pagamento ou recebimento de aluguel
.  Cópia completa da declaração do Imposto de Renda no último exercício 
.  Cópia da documentação comprobatória de bens não declarados no Imposto de Renda

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Contrato
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Quando vou receber meu contrato?
Você receberá o seu contrato, depois de assinado, em até 45 dias após a sua assinatura. Esse prazo se deve ao tempo necessário para que a incorporadora realize a conferência dos dados do seu contato em relação aos documentos apresentados e verifique as restrições jurídicas. Durante esse tempo você poderá acompanhar as etapas que envolvem o seu contrato pelo site da incorporadora.
Para garantir que você receba o seu contrato, peça a incorporadora para que a entrega seja feita no endereço de sua preferência por meio de carta protocolada com Aviso de Recebimento (AR).

Pagamentos

A incorporadora deverá enviar os boletos de pagamento pelo correio próximo às datas de vencimento. Se, por qualquer razão você não recebê-los com pelo menos 5 dias antes de vencer, entre em contato com a Central de Atendimento do Cliente e solicite a emissão de um novo boleto e peça orientação sobre como fazer o pagamento com toda a segurança e garantia. Algumas incorporadoras disponibilizam uma área segura no site, em que é possível  consultar e imprimir o boleto para o mês de referência.

Porque recebi um boleto em nome de outra empresa que não é a incorporadora?
A empresa que consta no seu boleto é uma sociedade de propósito específico (SPE), integrante do grupo da incorporadora, empresa essa criada com a finalidade de incorporar e construir seu empreendimento, com isso, os eventuais impactos legais e financeiros vividos por sua controladora não são transferidos para esta SPE. Ou seja, os pagamentos realizados para esta empresa são investidos na própria SPE e você terá a garantia e segurança de que o dinheiro desta empresa será utilizado exclusivamente para investimento no próprio empreendimento, não podendo ser utilizado em outros empreendimentos do grupo incorporador.

Posso antecipar parcelas ou valores do meu contrato?
Sim, quando tiver interesse em antecipar pagamentos, entre em contato com a Central de Atendimento ao Cliente do seu incorporador e solicite orientação de como proceder para efetuar antecipações de parcelas ou valores do contrato. Essas antecipações, além de obrigatórias para a incorporadora, deverão ter os juros vincendos excluídos do valor a pagar de cada parcela antecipada.

Qual o prazo para validar ou confirmar uma parcela que paguei?
A parcela paga por meio de boleto pode levar até três dias úteis para ser efetivada. Caso não ocorra neste prazo, entre em contato com a Central de Atendimento ao Cliente da sua incorporadora, envie uma cópia do boleto com a autenticação do pagamento e solicite a regularização do seu pagamento no sistema.

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Cessão e Transferência

Você pode revender seu imóvel a qualquer momento da construção, desde que esteja com as suas prestações em dia. Para isso, deverá entrar em contato com a Central de Atendimento ao Cliente, e solicitar ao supervisor do empreendimento como deverá proceder para entregar a cópia da documentação do novo comprador para análise.
Aprovada a análise do comprador, no ato da assinatura do contrato será recolhido o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imobiliários (ITBI) para a prefeitura local. O valor desse imposto varia de acordo com as leis municipais de cada município e a responsabilidade do recolhimento é do comprador.

Impostos e Taxas

Laudêmio
Em caso de imóveis localizados em uma área foreira, há uma taxa que deverá ser paga, chamada laudêmio. Trata-se de uma taxa federal obrigatória, equivalente a 5%  sobre o valor de venda do bem, que será cobrada no momento da outorga da escritura definitiva e deverá estar prevista em seu contrato.

Quero rescindir o meu contrato. O que devo fazer?
Para solicitar a rescisão do seu contrato, consulte a Central de Atendimento ao Cliente da sua incorporadora e verifique quais são as suas obrigações contratuais para com a rescisão e, caso se sinta inseguro, consulte um advogado da área imobiliária.

Reajuste

Como é reajustado o meu contrato?
Todo saldo devedor em aberto é corrigido mensal e cumulativamente pelo Índice Nacional de Custo da Construção Civil do Mercado (INCC-M) ou por outro índice adotado no contrato, até o Habite-se.

Após um período de reestruturação, a companhia apresenta sua nova identidade e anuncia a retomada das atividades e a volta dos lançamentos...



Após o Habite-se, todo o saldo em aberto será corrigido pelo índice  Geral dos Preços de Mercado (IGP -M) somados aos juros de 1% ao mês até a quitação do saldo total, conforme contrato.
Caso você faça financiamento direto com o incorporador, o saldo a ser financiado será corrigido pelo IGP-M, somados aos juros de 1% ao mês, calculados pela Tabela Price. A forma de cálculo da correção monetária é feita com base no índice do mês anterior ao mês da data da assinatura do contrato, e assim, sucessivamente.

Essa correção é legal?
Sim. Está prevista na Lei 10 931/2004 a cobrança de correção monetária para contratos imobiliários, entre outros dispositivos legais.

O meu saldo devedor sempre aumentará?
O aumento ocorrerá sempre que houver variação positiva do índice de correção adotado no contrato. Caso esta variação seja negativa, o seu saldo devedor diminuirá na mesma proporção. 

Opção de Planta e Acabamento

Em alguns empreendimentos, você tem a possibilidade de escolher a planta que melhor se adapta  ao seu estilo de vida. Este é um serviço chamado de Opção de Planta, que tem como objetivo deixar a sua unidade de acordo com o que você deseja, do seu jeito. Assim, ao fazer a sua escolha, entre as opções oferecidas, você tem a certeza de que o seu novo imóvel terá uma distribuição de ambientes que atenderá às suas necessidades.

Planta Baixa
É a representação gráfica da projeção horizontal de uma edificação, vista no sentido do teto para o piso, em toda a sua extensão.

Planta de localização
É a representação gráfica da posição exata de um terreno, e que compreende a região onde ele está localizado, com ruas e terreno vizinhos.

Opção de Planta
São opções de disposições de ambientes definidas pela incorporadora. Algumas opções apresentadas podem ter custo opcional Você deverá ser informado dos valores antes de validar a sua opção. No momento da compra ou mesmo após, em prazo definido pela incorporadora, a sua escolha poderá ser feita por meio de documento específico que você assinará. Este documento deverá ter a representação gráfica com a distribuição dos ambientes do imóvel em cada planta, que você indicará a que julgar mais adequada.



Quem acompanha o nosso conteúdo, viu aqui que falamos sobre a possibilidade de aumentarem os limites de financiamento imobiliário. ...

Opções de Acabamento
Para personalizar ainda mais alguns ambientes, algumas incorporadoras também oferecem, em alguns empreendimentos, opções de acabamento, como pisos, azulejos, louças, entre outras. Dependendo de sua escolha, a opção poderá ter um custo adicional para que você possa confirmar a sua opção. Esta opção também deverá ser feita por meio de documento específico que você assinará.

Memorial Descritivo
É um documento, assinado junto com o Contrato de Compra e Venda, que contempla todos os materiais de acabamento que serão utilizados na sua unidade, também chamada de área privativa.

Acompanhe a sua Obra
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Assim que as obras do seu empreendimento forem iniciadas, a incorporadora deverá lhe enviar um comunicado para que, a partir dali, você possa acompanhar mês e mês a evolução da obra do seu imóvel, que poderá ser pessoalmente por observação no local ou pelo site da incorporadora, acessando a seção.

Visita à Obra
As incorporadores mantém um programa que  possibilita ao comprador visitar a obra, permitindo que você acompanhe pessoalmente a construção do seu empreendimento, junto com a equipe de engenharia. Durante a visita você poderá conferir a qualidade da construção e esclarecer as suas dúvidas.

Quando posso visitar a obra do meu empreendimento?
O departamento de Relacionamento com Clientes, área de gestão de contratos da incorporadora, deverá enviar um convite para você informando o período disponível para a sua visita.

Durante a Visita à Obra eu poderei ir à minha unidade?
No dia da visita à obra  você poderá ver de perto a construção do seu empreendimento como um todo. No período reservado à visita, poderá ocorrer que algumas unidades não estejam prontas ou não possuam acesso seguro para uma visitação, por isso a incorporadora indicará quais as unidades estarão disponíveis para visita.

Vistoria

É o momento que você tem para conferir como ficou a sua unidade e se todas as instalações e acabamentos estão funcionando corretamente. Durante a vistoria, um engenheiro, deverá acompanhá-lo, certificando de que tudo estará de acordo com as especificações do memorial descritivo e as suas expectativas.

Quando poderei visitar a minha unidade?
Você deverá ser comunicado, por escrito, sobre o período disponível para a Vistoria da sua unidade e, assim, poderá agendar a data e o horário mais convenientes. Vale lembrar que a Vistoria é agendada no período próximo à data do Habite-se, variando de empreendimento para empreendimento.

E se durante a Vistoria eu identificar algum problema?
Você deverá preencher uma Lista da Vistoria com a relação dos itens a serem conferidos na companhia do engenheiro. Todos os apontamentos levantados deverão ser regularizados e você deverá ser chamado para uma nova Vistoria.

Em que horário eu posso vistoriar a minha unidade?
Normalmente, a Vistoria é realizada, de segunda a sexta-feira, das 8h às 16h, mediante agendamento prévio com a Central de Atendimento ao Cliente da incorporadora..

Habite-se

Habite-se é uma certidão, emitida pela prefeitura, autorizando que um imóvel recém-construído possa ser habitado. Também é chamado de auto de conclusão de obra.
Para a emissão desse documento a edificação passa por várias vistorias de regularidade, todas efetuadas por técnicos e engenheiros da prefeitura e pelo corpo de bombeiros. Nessas vistorias é verificada se a obra foi executada conforme projeto aprovado e se atende aos diversos requisitos legais (parecer da companhia de luz, corpo de bombeiros, companhia de gás, entre outros) para a habitação. A concessão do Habite-se é um dos pré-requisitos para a ocupação do imóvel.

Posso ter cópia desse documento?
Sim. Você pode solicitar á sua incorporadora para lhe enviar uma cópia do Habite-se.

Quando sai o Habite-se do meu empreendimento, eu já poderei me mudar?
A entrega das chaves do seu imóvel se dará após a liberação do Habite-se e a instalação do Condomínio, e está vinculada  à assinatura do financiamento ou da quitação do imóvel e o aceite da vistoria da unidade.

Hipoteca

É uma garantia de direito real muito usada como forma de assegurar um empreendimento por meio da disponibilidade de bens móveis (como aviões e navios, por exemplo), até o pagamento total da dívida.

Existe alguma hipoteca sobre o meu imóvel?
A existência ou não de hipoteca está registrada no seu contrato. Muitas vezes, para obter um financiamento na instituição financeira para a produção da obra a incorporadora precisa conceder alguma garantia. Este procedimento de conceder a hipoteca das unidades futuras até a emissão do Habite-se, é praticado normalmente no setor da construção civil, e também não deixa de ser uma garantia de que o seu imóvel será construído e entregue.

Como baixar a hipoteca do meu imóvel e registrar a escritura?
Você deverá entrar em contato com a Central de Atendimento ao Cliente da sua incorporadora para solicitar a baixa, logo após a averbação do Habite-se.
Após a averbação do Habite-se, a incorporadora deverá solicitar à instituição financeira o termo de cancelamento da hipoteca das unidades quitadas com recursos próprios, respeitando os prazos estabelecidos no Contrato de Compra e Venda.

O FGTS poderá utilizado no financiamento do imóvel?
Sim. O FGTS poderá ser utilizado para a quitação do contrato ou para a amortização total ou parcial do financiamento, respeitando as regras e condições estipuladas pela Caixa Econômica Federal (CEF), principal agente das políticas públicas do governo federal. Para obter mais informações, acesse o site www.cef.gov.br.
Lembramos que a CEF determina o valor máximo da avaliação para a utilização do FGTS, independentemente do valor de compra e venda. A CEF fará a avaliação da sua unidade para a liberação do seu FGTS.

Financiamento

Assessoria Imobiliária especializada
De dois a três meses antes da concessão do Habite-se, você deverá ser comunicado pela incorporadora, que deverá providenciar o financiamento do seu imóvel.  Algumas incorporadoras colocam à disposição do comprador uma empresa especializada em assessoria imobiliária, que irá assessorá-lo para cuidar dos trâmites de seu financiamento, caso contrário você deverá buscar junto aos agentes financeiros o seu financiamento ou poderá contratar uma empresa de assessoria imobiliária para fazê-lo.
Quando a incorporadora indica a empresa, esse suporte normalmente não implica em nenhum custo adicional e será realizado por profissionais com grande experiência, que o ajudarão no processo de contratação do financiamento com o banco. 

Existem desvantagens de não realizar o financiamento direto com o banco que financiou a obra?
Caso a sua opção seja por outro agente financeiro e não o que financiou a obra, poderão ser exigidas documentações complementares, gerando prazos adicionais de 90 a 120 dias, para atender todas as exigências e avaliações relativas ao processo com outro Banco. Essa diferença de tempo refletirá na entrega das chaves do seu imóvel, e durante esse período, seu saldo devedor sofrerá a correção do índice e juros, de acordo com o previsto no seu contrato. Ressaltamos que a partir da finalização da obra e a emissão do Habite-se, além de iniciar a incidência de juros sobre o saldo devedor, a correção monetária será aplicada conforme prevê o contrato, além da cota de condomínio, que passará a ser de responsabilidade dos compradores no mês subsequente à instalação do Condomínio. Por isso, você deverá avaliar se vale a pena fazer ou não contratar o financiamento com outro banco que não aquele que financiou a obra.

Financiamento direto com a incorporadora com alienação fiduciária.
Ao optar pelo financiamento direto com a incorporadora, você assinará um instrumento particular com força de escritura pública que terá como garantia a alienação fiduciária do seu imóvel.
Nessa operação deverá ser recolhido o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), bem como o registro do instrumento do Registro de Imóveis competente. A taxa de registro e o imposto deverão ser pagos pelo comprador. Vale lembrar que esse serviço é poderá ser realizado por empresa de assessoria imobiliária especializada ou pessoalmente pelo comprador.
Quando for realizado o pagamento total do saldo devedor, você deverá solicitar o recibo de quitação e averbá-lo no RGI, na matricula do imóvel. Essa garantia do financiamento imobiliário está prevista no direito brasileiro, regulamentada pela Lei nº 9.514/97, e é muito utilizada no mercado imobiliário.
O não pagamento da dívida implicará execução, cujo tramite está estabelecido Lei nº 9.514/97.

São os seguintes os documentos necessários para assinar o contrato de financiamento direto com a sua incorporador, com alienação fiduciária em garantia:
. RG - carteira de identidade
. CPF.
. Comprovante de residência atualizado
. Se for solteiro - certidão de nascimento
. Se for casado - certidão de casamento
. Se for separado - certidão com averbação da separação
. Comprovante de renda - três últimos contracheques
. Para autônomos e profissionais liberais, os três últimos estratos de conta  corrente, declaração do Imposto de Renda atual, Declaração Comprobatória de Percepção de rendimentos (DECORE) com o selo do Conselho Regional dos Contabilistas (CRC) e firma reconhecida.

Quando ocorrerá a assinatura da alienação fiduciária?
Após a reanálise das suas condições jurídicas e financeira e da averbação do Habite-se e especificação de condomínio no Cartório de Registro de imóveis.

Securitização

É a conversão de créditos futuros e outros ativos em títulos, para que estes possam ser vendidos a investidores. Esse termo baseia-se na palavra securities, que no idioma inglês significa segurança, garantia, dar em fiança.
Em caso de securitização, as condições pactuadas no contrato original serão mantidas, ou seja, seu contrato não terá nenhuma modificação. Entretanto, a partir da securitização, quem receberá os pagamentos será a empresa securitizadora.
A incorporadora ou banco que concedeu o empréstimo vende os títulos ou ativos a uma empresa securitizadora. Com garantia desse crédito, a securitizadora emite Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), ou simplesmente recebíveis, postos à venda para investidores.
A securitização do crédito imobiliário pode ser feita quando a instituição financeira ou incorporadora o concedeu, de acordo com a Lei nº 9.514/97.

Recebi uma carta da incorporadora comunicando que, de agora em diante, os meus pagamentos deverão ser efetuados para outra empresa. Por quê?
As incorporadoras realizam operação de securitização de recebíveis, conforme previsto nos contrato de alienação fiduciária já assinados. Com esse processo, não haverá alteração contratual e serviços prestados pela  Central de Atendimento ao Cliente, a não ser a emissão de boletos e/ou gerar qualquer tipo de negociação. A única mudança é que você passará a pagar suas parcelas mensalmente para essa nova empresa, e não mais para a incorporadora. A operação de securitização é feita para a incorporadora receber o valor da dívida do cliente, o que propicia investimentos em novos projetos.

Instalação de Condomínio e Entrega das Chaves do imóvel

(continua no próximo post)

Clique aqui para acessar o capitulo final do Guia do Cliente Comprador de Imóvel

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