Imóvel comercial rendeu mais que renda fixa em 2012

Simulação realizada a partir de pesquisa sobre da imobiliária Lello mostra que o aluguel de imóveis comerciais cumpriu a missão de render mais que a poupança e o Tesouro

Segundo a Lello, aluguéis retornam 0,8% do valor do imóvel por mês aos donos; descontando IR e taxa de administração, retorno real pode ser de 0,53% ao mês

Uma pesquisa da imobiliária Lello mostrou que, em 2012, os imóveis comerciais renderam um aluguel bruto médio de 0,8% ao mês. Com o desconto da taxa de administração imobiliária (que na Lello é de 8% sobre o valor do aluguel) e de imposto de renda para a faixa mais alta de rendimentos com aluguéis (27,5%), o retorno médio líquido foi de algo como 0,53% ao mês, ou 6,55% no ano. O rendimento supera o rendimento das aplicações de renda fixa comparáveis.

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A pesquisa foi feita com base na carteira de 9 mil imóveis comerciais sob administração da Lello. O retorno líquido de 0,53% foi calculado da seguinte forma: imagine um imóvel comprado por 625 mil reais. Se o retorno do aluguel foi de 0,8%, isso significa que seu proprietário recebeu 5 mil reais brutos por mês. Considerando o desconto de 8% da taxa de administração cobrada pela Lello, o retorno cai para 4.600 reais. Deste valor de aluguel, que se enquadra na faixa mais alta de imposto de renda, devem ser descontados 27,5% referentes ao IR, restando 3.335 reais, o correspondente a cerca de 0,53% de 625 mil reais.

Os 3.335 reais correspondem ao retorno real, ou seja, ao valor que chegou às mãos do proprietário depois de descontados os custos. Ou seja, a rentabilidade líquida do investimento nesse imóvel comercial foi de 0,53% ao mês, ou um retorno acumulado de 6,55% no ano, sem considerar a valorização do imóvel no período.

O imposto de renda sobre os aluguéis é cobrado sobre o que o proprietário efetivamente recebe, depois do desconto da taxa de administração imobiliária. As alíquotas de IR variam de 7,5% a 27,5% de acordo com o valor do aluguel, que também pode ser isento, se for de baixo valor. Ou seja, se no exemplo anterior a alíquota de IR fosse mais baixa, o rendimento teria sido ainda maior.

Em comparação com os títulos do Tesouro Direto atrelados à inflação, as NTN-B, o rendimento dos imóveis comerciais foi um pouco superior. No início do ano passado, os as NTN-B disponíveis no mercado pagavam entre 4,30% e 5,52% ao ano acima da inflação pelo IPCA, isso sem o desconto do imposto de renda, da taxa de custódia obrigatória e de uma eventual taxa de administração da corretora. A NTN-B é considerado o título mais adequado para a comparação de rentabilidade com imóveis, uma vez que são investimentos de prazo mais longo e corrigidos pela inflação, assim como os aluguéis.

Mas também é possível comparar o rendimento com a poupança, que não é corrigida pela inflação, mas já é isenta de IR. O rendimento da antiga poupança era de 0,5% ao mês (ou 6,17% ao ano) mais Taxa Referencial (TR), que ao longo de quase todo o ano passado foi zero. Já a nova poupança vem rendendo 0,41% ao mês desde que a Selic passou para o patamar de 7,25%. Embora a nova poupança ainda não tenha completado 12 meses de idade, se esse mesmo rendimento fosse considerado em 12 meses, a rentabilidade teria sido de 5,02%.

Dados sobre os contratos de aluguéis

Segundo a Lello, na comparação com 2011, o número de novos contratos de aluguel de imóveis comerciais cresceu 11% em 2012.

Dentre todos os novos contratos de aluguéis da Lello, 32% foram de imóveis comerciais. E 38% desses novos contratos comerciais foram de conjuntos e salas, como clínicas médicas e odontológicas, além de escritórios de contabilidade, advocacia e representação comercial.

As casas, usadas para escritórios e clínicas de estética corresponderam a 27% dos novos contratos comerciais de 2012. Lojas de comércio de produtos como bolsas, sapatos e eletrônicos responderam por 17% das novas locações; salões comerciais, que costumam ser destinados a escolas, oficinas, lanchonetes e restaurantes, representaram 10% do total; e os galpões, utilizados principalmente por empresas de logística e armazenamento, somaram 8% dos novos contratos. Fonte: Exame.com

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A vez do subúrbio no Rio de Janeiro

Há cerca de 40 empreendimentos em construção na zona norte do Rio de Janeiro, o novo polo de expansão do mercado imobiliário da cidade

A febre imobiliária que tomou conta dos bairros nobres do Rio de Janeiro é conhecida. Os preços mais que dobraram nos últimos quatro anos. No Leblon, o metro quadrado de apartamentos de altíssimo padrão chega a custar 50.000 reais, mais do que se paga em Londres, uma das cidades mais caras do mundo.

Há cerca de 40 empreendimentos residenciais e comerciais sendo erguidos em bairros como São Cristóvão, Tijuca e Méier — a maioria deles de médio e alto padrão. “A região está se transformando e virou destino quase obrigatório das construtoras que querem lançar imóveis para as classes média e alta”, afirma Luigi Gaino Martins, diretor da imobiliária Lopes no Rio.

A zona norte carioca começa a ser vista como uma alternativa aos bairros de alto padrão da zona oeste, como a Barra e o Recreio, que receberam boa parte dos lançamentos imobiliários da cidade nas últimas duas décadas (já que praticamente não há terrenos vagos na zona sul, onde todas as incorporadoras querem construir).

Uma vantagem da região é o fato de ser mais próxima do centro que a zona oeste. Outra são os preços mais baixos. O valor médio do metro quadrado na Tijuca, bairro mais caro da redondeza, é 5.200 reais, quase 30% menos que na Barra. 

O Rio teve a maior valorização imobiliária entre as principais capitais do país nos últimos anos, segundo o índice Fipe-Zap. Só nos últimos 12 meses a alta de preços de casas e apartamentos foi de 33%, enquanto a média do país foi de 26%. Assolada durante anos pelos altos índices de criminalidade, a zona norte da cidade aparece agora como a última fronteira nesse processo de valorização.

A virada começou há dois anos, com a ocupação pela polícia de alguns morros tomados pelo tráfico, como o Complexo do Alemão. Duas das favelas mais perigosas do Rio ficam ali, Jacarezinho e Manguinhos — mas a violência vem diminuindo, o que atrai novos moradores.

Entre 2008 e 2011, o número de latrocínios (assaltos seguidos de morte) caiu 47% e o de roubos diminuiu 37%, segundo dados da Secretaria de Segurança Pública.

“Antes, aqueles cuja renda aumentava se mudavam para a Barra ou o Recreio, onde encontravam mais opções de imóveis novos. Agora, muitos preferem ficar mais perto de onde nasceram, com o benefício de pagar menos”, diz Rafael Cardoso, diretor regional da incorporadora Rossi, que lançou um condomínio com 200 apartamentos em Engenho de Dentro no final de 2010 e vendeu tudo num fim de semana. Nos últimos três anos, a zona norte concentrou 22% dos lançamentos imobiliários do Rio — de 2003 a 2005, a taxa foi de apenas 8%. 

Mais empresas, mais comércio

Além de novos moradores, a expectativa é que empresas se mudem para a região, algo impensável nos tempos de várias favelas dominadas pelo tráfico. Estão sendo construídos três prédios de alto padrão — aptos a abrigar escritórios de grandes companhias — no terreno do shopping Nova América, em Del Castilho.

A White Martins, por exemplo, vai ocupar um andar num desses empreendimentos. O último edifício comercial de alto padrão da zona norte foi erguido em 2002, num anexo ao shopping. Fora isso, há três construções mais antigas em torno do Maracanã. Estima-se que os novos prédios dobrarão a oferta de grandes escritórios na região. 

A perspectiva de mais gente com dinheiro circulando também está atraindo lojas, academias de ginástica e hotéis. A rede de academias Body­Tech­ vai abrir mais quatro unidades no Méier e na Tijuca neste ano. “Hoje, há mais gente na zona norte com o padrão de consumo típico de nossos clientes”, afirma Alexandre Accioly, sócio da BodyTech.

O Norte Shop­ping, o maior do Rio, passou por duas reformas desde que foi comprado pela BRMalls, em 2009, e ganhou dez salas de cinema do grupo UCI. A unidade do Outback instalada ali foi o restaurante de maior crescimento da rede no país no ano passado. No Shop­ping Tijuca foram inauguradas lojas de marcas como a Calvin Klein, que antes só estavam instaladas na zona sul e na Barra.

A administradora do shopping Nova América está negociando com a Accor a abertura de dois hotéis no terreno ao lado. A rede estreia na zona norte em abril, com o hotel Mercure, na Tijuca. 

O interesse das incorporadoras por bairros da zona norte também vem sendo empurrado pelo projeto do Porto Maravilha, cujo objetivo é revitalizar a região portuária do Rio até a Olimpíada de 2016. A área, de 5 milhões de metros quadrados, fica entre o centro e São Cristóvão e terá dois museus, um hotel cinco estrelas, um centro de convenções e abrigará a Vila de Árbitros e o Centro de Mídia da Olimpíada.

A prefeitura estima que serão investidos 8  bilhões de reais na modernização dos sistemas de transporte e de água e esgoto da região. O primeiro prédio de escritórios da zona portuária foi lançado recentemente pela incorporadora americana Tishman Speyer. De torre em torre, o velho subúrbio carioca começa a ser repaginado.Fonte: Exame.com

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