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Veja os cuidados que você deve ter para se proteger dos riscos de comprar um imóvel na planta


A compra de um imóvel na planta envolve uma série de riscos e deixa muita gente insegura. Atrasos na entrega não são raros, a dívida pode crescer acima do esperado e a construtora pode até falir.



Em função disso, o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, listou os 11 principais cuidados que você deve ter ao comprar um imóvel na planta:
1 Saiba quanto você pode pagar:
Os financiamentos não podem comprometer mais de 30% da sua renda. Assim se você já tiver outro empréstimo ou financiamento, sua capacidade de pagamento fica reduzida.
Antes mesmo de procurar o imóvel, simule nos bancos quanto você realmente poderia assumir de parcelas por mês e qual limite que o banco libera para financiar. Isso vai evitar que você perca seu tempo com empreendimentos que não cabem no seu bolso.



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2 Lembre-se de que o imóvel vai ficar mais caro até ficar pronto:
Durante a construção – antes de você assumir o financiamento no banco, portanto – as parcelas pagas à construtora não sofrem a incidência de juros, mas sofrem correção pelo Índice Nacional de Custos da Construção (INCC), o índice de inflação do setor de construção civil.
Portanto, aquele valor inicial indicado no contrato vai aumentar até o imóvel ficar pronto e você passar o financiamento para o banco. Segundo Marcelo Tapai, em alguns casos a propriedade chega a ficar 20% mais cara.
Se a entrega do imóvel atrasar, o imóvel continuará sendo corrigido pelo INCC até que ele fique pronto e você possa começar seu financiamento com o banco. De acordo com Tapai, isso é ilegal, mas essa situação só é revertida mediante ação judicial.
3 Cuidado com as propagandas de “parcelas baixas, que cabem no seu bolso”:
Parcelas muito pequenas no decorrer das obras significam que o saldo a financiar quando o imóvel ficar pronto será muito grande. Só que é possível que, quando chegar a época de financiar, o comprador não tenha renda suficiente para conseguir um financiamento.



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4 Verifique se você tem crédito pré-aprovado no banco:
Antes de assinar contrato, faça uma análise de crédito com alguns bancos e verifique se você tem o financiamento pré-aprovado. Segundo Tapai, nem todas as construtoras são criteriosas, tampouco explicam para os clientes que o banco pode negar o financiamento.
Se isso ocorrer, o comprador pode ficar sem o imóvel e ainda perder tudo o que já pagou, pois as construtoras se negam a devolver 100% do valor já pago, diz o advogado.
Segundo ele, no entanto, o comprador pode recuperar pelo menos 80% do valor já pago se entrar na Justiça se tiver de abrir mão da compra por negativa de crédito; já se a obra atrasar e o consumidor quiser desistir da compra, ele pode pleitear a recuperação de 100% dos valores.
5 Cheque se a construtora é idônea:
Analise o histórico da empresa, reclamações em sites especializados e no Procon e busque no site do Tribunal de Justiça se a empresa está sendo processada.
Procure conversar com donos de imóveis construídos por aquela construtora para saber se a entrega ocorreu no prazo acordado ou se houve algum outro tipo de problema.
6 Verifique a documentação do imóvel:
Cheque se a incorporação foi devidamente registrada no cartório de Registro de Imóveis e observe o memorial descritivo do empreendimento. Nele constam informações fundamentais sobre o imóvel e sobre o que será entregue, como metragem, características e materiais.
7 Guarde folhetos de propaganda e rascunhos do corretor:
Esses documentos podem ser provas importantes em caso de processo judicial contra a construtora, caso isso se faça necessário.
Segundo Tapai, há construtoras que chegam a prometer carro e eletrodomésticos no folheto, mas depois não cumprem a promessa. Ou então dizem que o imóvel terá churrasqueira, mas o entregam sem essa facilidade.



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8 Descubra se há problemas com a Prefeitura:
Procure a Prefeitura para saber se o imóvel pode ser atingido por um projeto de desapropriação para alguma obra pública ou ainda se o terreno está contaminado.
De acordo com o advogado, mesmo que o solo tenha sido tratado, se a contaminação constar na matrícula, isso pode desvalorizar o imóvel caso você queira vendê-lo futuramente.
9 Não condicione a entrega do imóvel a algum compromisso:
Não planeje casamento, venda de outro imóvel ou qualquer outro compromisso grande em função da data de previsão de entrega do imóvel.
Pode haver atraso na obra, e as próprias construtoras preveem, em contrato, a possibilidade de atrasar ou adiantar a entrega em até 180 dias.
Acredite: as duas situações podem ocorrer. Em alguns casos, o atraso supera os 180 dias. Embora seja possível conseguir ressarcimento na Justiça, a falta do imóvel na data desejada não pode ser compensada, e você não terá opção senão esperar que ele fique pronto ou desistir da compra.
10 Cuidado com as cobranças indevidas:
As taxas Sati e de corretagem podem ser consideradas abusivas, diz Marcelo Tapai. A primeira remunera um serviço de análise de documentos oferecido pela construtora, mas não pode ser obrigatória.
Segundo o advogado, analisar documentos faz parte do trabalho da vendedora, e a indicação de um advogado da empresa para assessorar o comprador é um contrassenso, pois há conflito de interesses. A taxa Sati, portanto, só pode ser opcional.



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Já a taxa de corretagem não poderia ser cobrada porque quem deve remunerar o corretor é a própria construtora. Para Tapai, se o consumidor foi ao estande de vendas por vontade própria e não escolheu por quem seria atendido, a construtora é que deve remunerar o corretor, uma vez que é a sua contratante.
11 Não compre o imóvel no dia em que for conhecer o projeto:
As empresas devem fornecer cópias dos contratos para leitura antes de eles serem assinados, então o aconselhável é ler atentamente todos os documentos antes de tomar qualquer decisão. Em caso de dúvidas, consulte um advogado de sua confiança.
Tapai recomenda ainda que o comprador projete a evolução da dívida com a correção média dos últimos anos.


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Como tirar bom proveito da imobiliária na compra de imóveis

Veja algumas dicas para aproveitar o que as imobiliárias têm de melhor na hora de comprar ou vender um imóvel


Casal feliz em sua casa nova
Bons corretores e imobiliárias podem ser uma mão na roda na hora de comprar ou vender um imóvel

Os processos de compra e venda de imóveis muitas vezes são realizados com o intermédio de imobiliárias. Apesar da má fama de alguns corretores, que buscam vender imóveis a todo custo, mascarando algumas informações, esses profissionais podem facilitar muito a vida do comprador e do vendedor, desde que o cliente entenda como tirar o melhor proveito dessa relação.

Veja a seguir algumas dicas para aproveitar da melhor forma o que a imobiliária tem a oferecer.
Para o comprador
1) Torne o corretor seu amigo
Em vez de desconfiar do corretor, busque torná-lo seu amigo e mostre que você não é um comprador comum. Uma boa dica para impressioná-lo pode ser a elaboração de uma lista por escrito do tipo de imóvel que você procura, qual a região, a faixa de valor, o tamanho e outras eventuais exigências. Se ele perceber que você está realmente interessado e gostar de você, ele poderá buscar com mais afinco um imóvel que se adeque às suas expectativas.
E ao ganhar a confiança do corretor, pergunte por que os antigos compradores estão se mudando, qual seria a proposta mínima de valor que eles aceitariam, se há algum problema na região ou na vizinhança e se outras pessoas estão interessadas no imóvel apresentado. 
2) Não economize perguntas
José Augusto Viana, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imoveis de São Paulo (Creci-SP), explica que o corretor tem a obrigação de informar ao comprador questões relevantes sobre o imóvel. “O corretor é obrigado a passar as informações solicitadas e a mencionar questões importantes sobre o imóvel, sob pena de ser processado por perdas e danos se o cliente se sentir prejudicado por alguma questão que foi omitida. Essa é a grande vantagem de fazer a compra com um corretor", diz. 
Ele sugere que o comprador questione, por exemplo, quem são os vizinhos dos apartamentos, se existe algum tipo de estabelecimento no entorno que costuma gerar maior movimentação ou ruídos na região, como uma oficina mecânica, uma escola ou uma igreja, se são realizadas feiras na rua ou nas proximidades do imóvel, ou se existem projetos de infraestrutura que podem alterar a dinâmica do bairro.
3) Use bons argumentos ao pedir um desconto
Luigi Gaino diretor geral da Lopes no Rio de Janeiro, afirma que no mercado de lançamentos, com a alta competitividade existente entre as empresas e o aumento dos custos para construção, os preços estabelecidos pelas construtoras não têm envolvido uma margem de negociação alta. “O mercado não tem atuado com preços mais altos para vender o imóvel por um preço mais baixo, os preços que são colocados têm sido os preços pelos quais os imóveis são vendidos”, diz.
Por isso, segundo ele, para conseguir descontos, o consumidor deve usar bons argumentos. Um deles seria a oferta de uma entrada significativa. Outra dica, aplicada à aquisição de imóveis na planta, seria argumentar que a compra está sendo feita em uma fase bem inicial do empreendimento. E assim como ocorre na compra de qualquer produto, mencionar o preço de outros imóveis semelhantes pode ser uma boa estratégia para conseguir um desconto maior.
4) Saiba qual é o seu limite de crédito pré-aprovado
Além de detalhar o tipo de imóvel que você está buscando e a faixa de valor, Elbio Fernández Mera, vice-presidente de Comercialização e Marketing do Secovi-SP, recomenda que o comprador consulte antes seu banco para saber qual seria o limite de crédito pré-aprovado que ele teria para financiar o imóvel. “Isso permitirá que o corretor busque apenas os imóveis que estão dentro da condição de compra do cliente”, diz.
5) Consulte mais de um imóvel 
Ao consultar mais de uma imobiliária na região, é possível ampliar o seu leque de opções. Mesmo que os imóveis à venda em uma imobiliária estejam dentro das suas expectativas, ao concentrar a busca você corre o risco de perder boas oportunidades que podem ser exclusivas de outra imobiliária.
Para o vendedor
1) Confira se a comissão cobrada está dentro do padrão do Creci
De acordo com a resolução n° 326/92 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), as comissões dos corretores devem estar de acordo com a tabela aprovada pelos Conselhos Regionais de Corretores de Imoveis (Creci) de cada região. Para imóveis urbanos em São Paulo, por exemplo, a comissão varia entre 6% e 8% do valor da venda. “O que estiver sugerido na tabela deve ser seguido. Mesmo se o corretor quiser fixar um percentual inferior ao da tabela, ele pode sofrer um processo por concorrência desleal”, afirma José Augusto Viana, presidente do Creci-SP.
A lista com os sites dos Creci de cada estado pode ser consultada no site do Cofeci.
2) Procure uma imobiliária com corretores especializados na região do imóvel que será vendido, peça indicações e cheque sua regularidade
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O primeiro passo para a escolha da imobiliária que fará a comercialização do seu imóvel é buscar quais são as empresas com corretores especializados na venda de imóveis naquela região. O corretor especializado na região pode realizar a venda mais rapidamente, tanto porque poderá passar mais informações sobre o bairro aos compradores, quanto porque terá mais argumentos de venda. “O corretor especializado pode prestar uma consultoria melhor até no sentido de mostrar ao comprador que o preço do imóvel à venda é competitivo na região”, afirma Elbio Fernández Mera. 
Segundo José Augusto Viana, para escolher a imobiliária, vale a pena buscar indicações de amigos e conhecidos que venderam imóveis na região, além de fazer uma consulta no Creci para verificar a regularidade da empresa. “Com o número de registro no Creci, o cliente pode se informar sobre a situação da imobiliária ou do corretor, para checar se eles estão regularizados ou se foi impetrado algum tipo de processo em virtude de um mau atendimento ou de questões natureza ético-disciplinar”, afirma Viana.
Observe a carteira de imóveis da imobiliária para checar se os produtos vendidos são do mesmo padrão que o seu imóvel, e também a forma como é feita a divulgação.
3) Entenda os tipos de contrato que podem ser firmados com a imobiliária e veja qual é melhor para você  
Ao contar com o intermédio de uma imobiliária para vender seu imóvel, o proprietário pode firmar dois tipos de acordo: um deles é a simples autorização de venda e o outro é o contrato de exclusividade de venda.
Segundo Fernandez, no contrato com exclusividade existe um comprometimento maior da imobiliária com a venda e com o cliente. “Nesse contrato o cliente passa a receber informações diárias do que acontece com o imóvel, se ele foi anunciado, se foi colocado no jornal, se algum cliente foi visitá-lo e quantas chamadas ele recebeu”, diz. 
Já na simples autorização de comercialização, quando o vendedor pode anunciar o imóvel em mais de uma imobiliária, a relação é mais abstrata. “Quando não há exclusividade, não existe um vínculo forte com o vendedor. A imobiliária apenas coloca o imóvel em um banco de dados e não existe uma estratégia especifica para esse imóvel. É uma relação por loteria”, afirma o vice-presidente de comercialização do Secovi.
Além disso, quando há exclusividade a imobiliária já fica com a documentação do imóvel em mãos para fechar a venda mais rapidamente quando algum comprador demonstrar interesse. Já no outro modelo, apenas depois que um comprador se mostra interessado em comprar o imóvel é que a imobiliária solicita os documentos necessários para finalizar a venda, o que pode demorar mais. 
Ao optar por um contrato de exclusividade, portanto, o cliente tem um atendimento preferencial, a imobiliária monta uma estratégia específica para o imóvel e a finalização da venda é mais ágil. Já quando ocorre apenas a autorização de venda, o vendedor pode fazer o anúncio do imóvel em mais imobiliárias, mas elas podem não dar tanto destaque ao imóvel, e o proprietário precisará acompanhar mais de perto o andamento das vendas. 
4) Pergunte ao corretor se ele tem dicas para tornar seu imóvel mais atraente
Quando é firmado um contrato exclusivo com uma imobiliária, os corretores têm um contato mais próximo com o imóvel e podem dar boas dicas sobre pequenas mudanças que o vendedor pode fazer no imóvel para deixá-lo mais atraente. “O corretor consegue fazer uma avaliação interessante sobre o imóvel e pode passar ao comprador dicas sobre limpeza do imóvel e a condição de preparo do imóvel. O profissional especializado tem noção do que pode impactar na venda do imóvel em determinada região”. Fonte: exame.com 
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