O corte da taxa Selic para 12,25% após a última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) ainda não chegou nos juros do financiamento imobiliário e coloca em pauta sobre o momento certo para comprar um imóvel. Especialistas explicam que, de fato, não é possível observar ainda o efeito no crédito imobiliário, mas que com os próximos cortes já será possível visualizar mudanças.
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Na análise de Angelo Ferraretto, diretor de gestão da Integral Brei, gestora de fundos de base imobiliária do Integral Group, as taxas de financiamento recuam de forma mais perceptível com a Selic abaixo de um dígito, via de regra. O Boletim Focus desta segunda-feira, 13, manteve a expectativa da Selic para o final de 2023 em 11,75% e em 9,25% ao fim de 2024.
Somado ao fato da Selic ainda estar em um patamar elevado, Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário e sócio do Tapai Advogados, explica que o mercado de crédito demanda algum tempo de maturação para observar uma alteração nas taxas de financiamento. “Um fato interessante e curioso é que quando a taxa Selic sobe, a taxa do financiamento imobiliário acompanha mais rapidamente esta subida e quando cai, demora mais para acompanhar o movimento de descida”. Segundo Tapai, o mercado também precisa entender se este movimento de descida é um movimento constante, em que não vai ter nenhuma mudança de rota para poder baixar as taxas.
A lei da oferta e demanda também influencia a redução da taxa de financiamento. Tapai ilustra que quando o mercado imobiliário está muito aquecido e não tem uma grande concorrência entre os bancos, ou seja, há mais demanda do que oferta, os juros tendem a subir. “Enquanto houver interessados em pegar esse dinheiro emprestado com a taxa que o banco está praticando, o banco fica acomodado e provavelmente não vai mexer nisso tão cedo.”
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Taxas de financiamento vão além da Selic
Peixoto Accyoli, CEO e presidente da RE/MAX Brasil, explica que para as taxas de financiamento ficarem mais baratas, outros fatores que vão além da Selic precisam ser levados em consideração. Isso porque o dinheiro para o financiamento imobiliário vem, em grande parte, da poupança. Ou seja, os bancos usam os valores que os investidores colocam na poupança e emprestam na forma do financiamento.
Sou Adilson Seabra, Corretor Imobiliário registrado no Creci-RJ sob o nº 39.415, com mais de 20 anos de experiência profissional. Atuo no me...
A caderneta de poupança, ainda a principal fonte de captação do setor imobiliário do país, tem sofrido com as retiradas, o que acaba restringindo o crédito. Em setembro deste ano, a captação líquida das cadernetas de poupança permaneceu no campo negativo 5,6 bilhões de reais. Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), houve saídas líquidas de recursos em todos os meses deste ano, com exceção de junho. Com isso, no ano, o saldo acumula queda de 72 bilhões de reais até agosto. Em 2023, o financiamento vindo da poupança foi de R$ 114,6 bilhões, redução de 16% em relação a igual período do ano passado.
“Devido à super utilização da poupança, o financiamento encareceu um pouco. Os bancos, que usam a poupança para financiar o imobiliário, tiveram de complementar o custo com dinheiro não vindo da poupança. Nessa nova composição, a taxa de juro do financiamento fica mais cara”, disse Filipe Pontual, diretor-executivo da Abecip, em entrevista à EXAME.
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" Os juros mais longos, as curva de longo prazo abriram, ou seja, estão mais altas, em torno de 11,50% e 11,70%. Isso porque as financeiras que fazem o financiamento precisam mitigar o risco. Há diversas incertezas no mercado, como a guerra de Israel, o conflito da Rússia e Ucrânia, o cenário de Taiwan e China, e a questão fiscal dos Estados Unidos. Aqui no Brasil também há ruídos políticos em relação à reforma tributária e o cumprimento do arcabouço fiscal”, afirma.
Como só o recurso oriundo da poupança não dá conta de atender os pedidos de financiamento, as instituições financeiras começam a captar dinheiro por outros meios, como a Letra de Crédito Imobiliário (LCI). Para esses investimentos, o custo do dinheiro é a Selic - e é aqui que ela entra no cálculo.
Ferraretto também acrescenta: “Os bancos, pela regra do Banco Central, precisam direcionar até 65% da poupança para o crédito imobiliário. Com a Selic um pouco mais baixa, a poupança também pode ter alguns saques, porque o pessoal acaba tirando e colocando em outros ativos um pouco mais agressivos, o que limita um pouco esse funding. Então é preciso observar o quanto os bancos têm ainda de crédito para conceder, principalmente dentro da poupança.”
Aversão ao risco
Mais do que a Selic em um dígito, Vitor Oliveira, especialista em planejamento patrimonial da One Investimentos, comenta que um fator que influencia bastante a redução ou não das taxas de financiamento é o risco. Ao emprestar dinheiro, os bancos consideram os riscos tanto da parte do tomador de dinheiro, quanto do mercado como um todo, além de encargos, seguros, já que dependem de uma visão de longo prazo. Para Oliveira, atualmente, o cenário está muito incerto, o que torna a decisão de reduzir os juros mais difícil.
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